リースバックの仕組みとは?メリット・デメリットもご紹介

リースバックの仕組みとは?メリット・デメリットもご紹介

この記事のハイライト
●リースバックとは、マイホームを売却しても賃料を支払えばそのまま住み続けることができる仕組みのこと
●リースバックのメリットは、売却後も住み続けられるだけでなく税金や費用の負担が減ることである
●リバースモーゲージとの違いは、資金の使い道や所有権の有無などがある

マイホームを売却しても、そのまま住み続けることができる「リースバック」という仕組みをご存じでしょうか。
リースバックは、売却資金が一括で入るうえに賃料を支払えばそのまま住むことができるなど、メリットが多いのが特徴です。
そこで、住宅ローンの返済が苦しい方に向けて、リースバックの仕組みやメリット・デメリット、またリバースモーゲージとの違いについてご紹介します。
春日井市で不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。

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住宅ローンの返済が苦しい場合に利用できる「リースバック」の仕組みとは

住宅ローンの返済が苦しい場合に利用できる「リースバック」の仕組みとは

一旦マイホームを売却し、その後買主と賃貸借契約をして住み続けることができる仕組みを「リースバック」と言います。
住宅ローンは長期に渡って返済していくため、そのあいだに何かしらの理由で返済が苦しくなることもあるでしょう。
そのような場合でもリースバックの仕組みを利用すれば、返済の悩みを解消でき生活環境を変えずに住み続けることができるのです。
また、リースバックは一旦売却したマイホームを買い戻せる特約を付けることもできます。
そのため、将来的に買い戻したいという思いがあれば、リースバックはおすすめです。

リースバックの流れ

リースバックは以下の流れで手続きをおこないます。
一般的には、2週間から1か月前後で売却代金を受け取ることができます。

  • マイホームを売却する
  • 買主と賃貸借契約を締結する
  • 家賃を支払いながら住み続ける
  • 将来的に買い戻し(希望する場合のみ)

リースバックをすることを決めたら、まずはマイホームを査定してもらいます。
査定金額に納得したら売却し、買主と賃貸借契約を締結します。
賃貸借契約は、2年程度の契約期間で、更新もしくは再契約をおこなうケースがほとんどです。
賃貸借契約を締結したら、賃料を支払いながら今までどおりの生活を送ることになります。
また、将来的に買い戻しする場合は、売却時に定めた期間内に買い戻し金額を支払えば、買い戻しができる仕組みとなっています。

リースバックの対象となる物件

リースバックは基本的にすべての不動産が対象となっています。
ただし、以下の場合は利用を制限されることがあるため注意しましょう。

  • オーバーローン状態の場合
  • 安定的な収入がない場合
  • 不動産が共有名義の場合

住宅ローンの残債が売却金額よりも多い(オーバーローン)場合や、安定的な収入が得られないケースは利用を制限されることがあります。
また、不動産が共有名義となっている場合もトラブルに発展する可能性が高いため、制限を受けることがあるので注意しましょう。

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リースバックのメリット・デメリットとは

リースバックのメリット・デメリットとは

リースバックの概要がわかったところで、メリットとデメリットも確認しておきましょう。

リースバックのメリット

リースバックは住み続けることができることや、買い戻しできる以外にも、以下のようなメリットがあります。
メリット①税金の負担が減る
不動産を所有していれば、固定資産税や都市計画税などの税金が毎年かかります。
そのほかにも、火災保険料や建物の修繕費なども必要です。
しかし、リースバックにすればこれらの税金や費用の負担がなくなるため、コスト面で大きなメリットとなります。
メリット②売却したことを周囲に知られない
一般的な不動産売却であれば、売却活動や引っ越しにより売却したことを周囲に知られることになります。
しかしリースバックであれば、そのまま住み続けるため、周囲に知られることなく生活することが可能です。
メリット③現金化までに時間がかからない
一般的な売却と異なり、買主が不動産会社などの専門業者となるため、スムーズに売却でき現金化までに時間がかかりません。
ただし、リースバックの場合は売却価格が周辺相場の60~90%程度となります。

リースバックのデメリット

一方で、リースバックはメリットだけでなくデメリットも以下のようにあります。
デメリット①賃料が相場よりも割高になる
リースバックの場合の賃料は、周辺の家賃相場よりも割高になることがほとんどです。
周辺の家賃相場から決められるのではなく、あくまでも買取価格に対しての利回りを重視されるためです。
そのため売却物件にもよりますが、基本的に賃料の目安は売却価格の8~10%程度になることを理解しておきましょう。
デメリット②買い戻し価格は売却時よりも高くなる
リースバックは、将来買い戻しすることができるメリットがありますが、一方で売却時の価格よりも高くなることが多いです。
一般的に買い戻したい場合は、売却価格の1.1~1.3倍程度の金額を支払う必要があります。

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リースバックとリバースモーゲージとの違いとは

リースバックとリバースモーゲージとの違いとは

リースバックと似た資金調達方法に「リバースモーゲージ」という方法があります。
リバースモーゲージとは、自宅を担保にして住み続け、亡くなったあとに自宅を売却してお金を返済する仕組みのことです。
具体的に言えば、自宅を担保にして金融機関から一括もしくは定期的に融資を受けます。
そして、月々は利息のみを支払い、契約者が死亡もしくは契約期間終了後に不動産を売却して債務を返済する仕組みです。
まとまった資金を調達できる点はリースバックと同じですが、実際は仕組みや特徴などが全く異なります。
リースバックとリバースモーゲージとの違いは以下のように4つあります。

  • 仕組みの違い
  • 資金用途の制限の有無
  • 年齢制限
  • 所有権

両者の違いをそれぞれご紹介します。

違い①仕組みの違い

リースバックとリバースモーゲージは、そもそも仕組みが異なります。
リースバックの場合は、売却して賃料を支払いながら住み続けるのに対して、リバースモーゲージは、売却せずに不動産を担保にして融資を受けるという仕組みです。
どちらもまとまった資金を手に入れることができますが、根本的な仕組みが違います。

違い②資金用途の制限の有無

リースバックは、売却代金として受け取るため使い道の制限はありません。
しかし、リバースモーゲージで融資されたお金の使い道は生活資金などが対象となるため注意が必要です。

違い③年齢制限

リースバックには年齢制限はなく、基本的に誰でも利用できます。
しかし、リバースモーゲージは老後の資金に不安をもっている年金生活の高齢者のための仕組みなので、年齢制限が設けられていることがあります。

違い④所有権

リースバックとリバースモーゲージでは、所有権も異なります。
リースバックは、売却するため所有権は買主に移りますが、リバースモーゲージの場合は担保にして融資を受けるため所有権は本人のままです。

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まとめ

リースバックの仕組みとは何かやメリット・デメリット、またリバースモーゲージとの違いについてご紹介しました。
リースバックは住宅ローンの返済が苦しい方にはメリットが多く、まとまった資金が入るうえに売却後もそのまま住み続けることができます。
また、将来買い戻しすることも可能なため、ローンの返済が苦しい場合は検討してみるのも1つの方法です。
春日井市の不動産売却なら不動産のいろは屋へ。
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売却のいろはをわかりやすく丁寧にお伝えし、お悩みを解決しますのでお気軽にご相談ください。

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