離婚をきっかけに不動産売却する際の財産分与の注意点とは？売却方法も解説

昨今では、共働き夫婦が増えて夫婦でペアローンとして住宅ローンを組んで不動産を購入する方などが増えてきました。
購入できる金額が増えるのに対して、万が一、離婚した際には揉めてしまうケースも多いです。
どちらか単身名義で不動産を購入している場合にも、もし離婚した場合には、不動産売却やそのまま住み続けるかなど財産をどのように分けるかなどで話し合いが必要となります。
ここでは、離婚を機に不動産売却をする場合の注意点や財産の分け方、方法について解説していきます。
春日井市で、離婚を機に不動産売却をご検討中の方は、確認しておいてください。

離婚を機に不動産売却をする際の財産の注意点

離婚をすることによって不動産売却をする際の注意点として、財産をどのように分けるかという問題があります。
そのなかでも不動産は大きな財産となりますので、どのように対応するのかは非常に大切な問題となります。

財産分与とは

財産分与とは、離婚をすることで、夫婦の財産を分けることを言います。
夫婦の財産と言ってもさまざまなものがありますが、財産分与は夫婦となってから築いた財産が対象となります。
そのため、一般的には結婚前から元々不動産を所有していた場合には財産分与の対象とはなりません。
しかし、結婚後も支払いを続けていた不動産や結婚してから購入した不動産の場合には、財産分与の対象となるため注意しましょう。
不動産をそのまま分けるのは難しいため、一般的には不動産売却をして得た売却益を半分ずつ分けます。
それ以上の割合にする場合には、双方による話し合いの上、合意があれば変更することができます。
または、どちらかの持分を買い取って住み続けるという方法もあります。
この場合の注意点としては、不動産の価値が高いほど半分でも価格が大きくなりますので、買い取るのが大変になります。

共有名義の場合

不動産を購入する際には、共有名義にして所有する場合もあります。
共有名義の場合には、注意点がいくつかありますが、とくに大切なのは双方の同意がないことには不動産売却をおこなうことができないという点です。
離婚をして片方が家を出ることになり、連絡が取れなくなってしまうと売却したくても売却できない状況になってしまいますので、そのまま家を出てしまう前に不動産売却について話し合っておくことが大切です。

売却のタイミングによる注意点は

離婚することが決まってから不動産売却の計画を立てることになる方が多いですが、具体的に離婚後と離婚前のどちらのタイミングで売却するかによって内容が変わりますので、注意が必要です。
離婚によって不動産売却をすることになった場合、早く別の生活を始めたいからと正式に離婚する前に売却をしてしまうと贈与とみなされてしまう場合があります。
そのため、離婚の場合には離婚成立後に不動産売却をするほうが良いでしょう。

離婚で不動産売却する場合の方法と注意点

離婚で不動産売却する場合には、一般的な売却と買取のどちらの方法を選ぶべきなのでしょうか。
残債の状況や生活の仕方によっても異なりますが、それぞれの注意点も踏まえて解説していきます。

アンダーローンの場合

アンダーローンとは、住宅ローンの残債が不動産売却価格よりも下回っている場合のことを言います。
この場合には、仲介や買取によって不動産売却をすることで住宅ローンの残債を返済することができますので、残債返済後に手元に残った金額を夫婦で分けることになります。

オーバーローンの場合

オーバーローンとは、残債が不動産売却価格を超えてしまっている場合です。
オーバーローンですと、売却後も住宅ローンが残ってしまいますので、足りない分を現金などで補填しないといけません。
しかし、オーバーローンの場合は、売却益が残りませんので、財産分与で売却金額を分け合うことはありません。
もし、自己資金が足りない場合には、任意売却という形になってしまうので、注意が必要です。

仲介での売却とは

不動産市場に出して仲介で売却する一般的な方法は、時間がかかってしまいますが、市場価格で売却することができます。
残債がある程度残っている場合や離婚後も急いでいない場合には、高い金額で売却ができるので仲介による売却が良いでしょう。

買取とは

買取とは、不動産会社が買主となって不動産を直接購入することを言います。
この場合、仲介のように時間をかけて買主を探す必要がなく、直ぐに売却をすることができます。
しかし、早く確実に売却できるメリットがある反面、不動産会社は買取後、リノベーションなどをして市場に売却するため、仲介での売却よりは安い金額となってしまいます。
そのため注意点として、買取の金額でも住宅ローンの残債を下回らないかどうか気をつけましょう。
それぞれの使い分け方法は、仲介は少しでも高い金額で売却をして残債を減らしたい場合の利用がおすすめです。
残債もほとんどなく、別々の生活のために少しでも早く売却したい場合には、買取で売却すると良いでしょう。

離婚で不動産売却する場合の媒介契約の種類と注意点

不動産売却を不動産会社に依頼する場合には、不動産会社と売主で媒介契約を締結する必要があります。
離婚の場合には、3種類ある媒介契約のうち、どの媒介契約で不動産売却をおこなうのが良いでしょうか。
まずは、媒介契約の種類を確認しておきましょう。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約は、不動産会社一社のみにだけ売却を依頼できる方法で、自分で買主を探してくることも禁止されています。
専属専任媒介契約締結後は、5営業日以内にレインズと呼ばれる不動産会社が閲覧することのできる不動産物件情報サイトに登録することが義務付けられています。
また、売却活動の報告も1週間に1回以上おこなわないといけません。
そのため、不動産会社としてもしっかりと売却活動の内容を報告するための売却活動をおこないます。

専任媒介契約

専任媒介契約も不動産会社一社のみしか売却を依頼できませんが、自分で買主を見つけることは可能です。
レインズへの登録は7営業日以内に登録する必要があり、売却活動報告も2週間に1回以上となります。

一般媒介契約

一般媒介契約は、専任系の媒介契約とは異なり、複数の不動産会社に売却を依頼することができ、自分でも買主を探してくることもできます。
しかし、レインズへの登録や売却活動の報告義務がありません。
立地が良い物件や希少性の高い物件の場合は、一般媒介契約にて売却活動をおこない、早急に売却したい場合などには専任媒介契約や専属専任媒介契約をおこなうと良いでしょう。

まとめ

離婚を機に不動産を売却する際は、一般的な不動産売却の場合より少し手間がかかるでしょう。
もし離婚をすることになってしまった場合には、財産分与をどのようにするのかや、生活方法などしっかりと話し合いをおこなった上で売却を進めるようにしましょう。
不動産のいろは屋では、春日井市を中心に不動産の買取や売却をおこなっております。
不動産売却をご検討中の方は、お気軽に弊社までご相談くださいませ。