不動産売却後に確定申告は必要？必要書類や申告時期をご紹介

不動産を売却したときには、売却した翌年に「確定申告」をおこなわなければいけない場合があります。
企業で働いているサラリーマンの方は、ご自身で確定申告をする機会が少ない方も多く、「確定申告をする方法が分からない」という方もいらっしゃるでしょう。
こちらの記事では、不動産を売却したときに確定申告が必要となるケースや確定申告の際の必要書類、申告する期間についてご紹介します。
春日井市で不動産の売却をご検討中の方は、ぜひご参考にしてみてください。

不動産を売却したときにおこなう「確定申告」とは？

「確定申告」とは、1月1日から12月31日までの1年間に得た所得額を税務署に申告し、納税額を確定させる手続きのことです。
所得が給与所得のみとなるサラリーマンの場合、会社が個人に代わって納税の手続きをおこなうため、ご自身で確定申告をしたことがない方も多いかと思います。
しかし、不動産を売却した際に以下のいずれかのケースに該当する場合は、ご自身で確定申告をおこなわなければいけません。

• 売却によって利益（譲渡所得）が発生し、所得税を支払いが必要
• 売却によって損失（譲渡損失）が発生し、所得税の控除を受ける

売却によって利益（譲渡所得）が発生し、所得税を支払いが必要

不動産を売却した際に利益（譲渡所得）が発生した場合、利益に応じて所得税を納税しなければいけないため、確定申告をおこなう必要があります。
譲渡所得とは、売却金額から取得費（不動産を取得する際にかかった費用）と譲渡費用（不動産を譲渡する際にかかった費用）の合計額と、譲渡所得の特別控除額を差し引いた額のことです。
譲渡所得＝売却金額−（取得費＋譲渡費用）-特別控除額
上記の式で計算をおこない、譲渡所得がプラスとなった場合は確定申告が必要となります。

売却によって損失（譲渡損失）が発生し、所得税の控除を受ける

不動産の売却をおこない損失（譲渡損失）出た場合は、原則として確定申告の手続きは不要です。
ただし、「損益通算」をおこない所得税の控除を受ける場合は、確定申告する必要があります。
損益通算とは、不動産の売却で発生した損失を給与所得などのほかの所得と相殺し、納税する所得税額を少なくする手続きのことです。
また、譲渡損失がほかの所得額を上回り、譲渡損失を相殺しきれない場合は、譲渡の翌年以後3年間にわたり「繰越控除」を受けることもできます。
ただし、繰越控除を申請するためには、所有期間や売却に関する一定条件を満たす必要がありますので、不動産会社や税理士などの専門家に相談しながら手続きをおこないましょう。

不動産を売却したときにおこなう「確定申告」の必要書類

確定申告は、税理士に依頼しておこなうのが一般的ですが、10万円から20万円程度の報酬が発生するため、ご自身でおこなう方も少なくありません。
個人で確定申告をおこなう場合、税務署に申告する際の書類を準備する必要がありますが、必要書類には「税務署から取り寄せる書類」と「自分で用意する書類」があります。

税務署から取り寄せる書類

税務署から取り寄せる必要書類は、以下の3点です。

• 確定申告書B様式：不動産を売却したときに使用する申告書
• 確定申告書第三表：不動産の売却で得た所得を記入する申告書
• 譲渡所得の内訳書：売却した不動産の所在地や面積などを記入する書類

3つの書類は、最寄りの税務署窓口で取得することができます。
また、国税庁のホームページから書式をダウンロードして入手することも可能です。

自分で用意する書類

自分で用意しなければいけない必要書類は、以下のとおりです。

• 不動産購入時および不動産売却時の売買契約書
• 取得費および譲渡費用が分かる領収書などの書類
• 登記事項証明書
• 本人確認書類
• 源泉徴収票

売買契約書や領収書などの書類は、取得費や譲渡費用を計算するために必要です。
契約書や領収書がなくても確定申告をすることはできますが、取得費や譲渡費用に計上する費用が少なくなるため、支払う税金が増えてしまいます。
仲介手数料や測量費用、建物の解体費用などの金額が分かる書類はできる限り準備するようにしましょう。
ただし、取得費や譲渡費用に計上できない費用もありますので、「どの費用が取得費や譲渡費用に計上できるか分からない」という方は、不動産会社や税理士に相談することをおすすめします。

不動産を売却したときに「確定申告」をおこなう期間

確定申告をおこなう期間は、不動産を売却した翌年の2月16日から3月15日までの1か月間です。
短い期間のなかで、必要書類の準備から申告・納税までのすべての作業を終わらせなければいけませんので、書類の準備などは前もって進めておくと良いでしょう。

ペナルティを課される可能性がある

確定申告の期間中に手続きを終わらすことができず、納税の期限を超過してしまうと、超過した日数に応じて「延滞税」というペナルティが課せられます。
延滞税の税率は、納税期限の翌日から2か月以内は7.3％、2か月以降は14.6％です。
たとえ申告を終えたとしても、期間内に税金の納付を終わらせなければ課税されてしまいますので、申告後の納税はできる限り早くおこなうようにしましょう。
また、延滞税のほかにも「無申告加算税」というペナルティもあります。
無申告加算税の税率は、以下のとおりです。

• 納税額50万円までの部分：15％
• 納税額50万円を超える部分：20％

たとえば、200万円の納税が必要となる場合、無申告加算税の税額は「50万円×15％＋（200万円-50万円）×20％＝37万5,000円」となります。
ペナルティによる出費がないように、申告期間をしっかりと守るようにしましょう。

確定申告をおこなう場所

確定申告をおこなう場所は、ご自身の居住地を管轄する税務署です。
なかには売却した不動産の住所地の税務署で確定申告をすると勘違いされる方もいらっしゃいますが、現在の住まいのある地域でおこないますのでご注意ください。
確定申告の時期になると税務署の窓口が混雑しますので、余裕をもったスケジュールで必要書類を準備し、期間内に手続きをおこなうようにしましょう。
また、窓口での手続き以外にも、郵送による必要書類の提出や税務署に設置されている時間外文書収受箱への投函、電子申告・納税システム（e-Tax）による申告をおこなうことも可能です。
ただし、e-Taxを利用する場合は、確定申告をする前に「電子申告等開始届出書」を税務署に提出し、利用者識別番号を取得する必要があります。
事前の手続きをおこなう手間はかかりますが、e-Taxを利用すると申告期間中は24時間いつでも提出することができ、譲渡損失の繰越控除での税金の還付を通常より3週間程度早く受けることが可能です。

まとめ

確定申告が必要となるケースや必要書類、申告をおこなう期間・場所についてご紹介しました。
確定申告をおこなう期間は、不動産を売却した翌年の2月16日から3月15日までの1か月間で、申告に必要書類は多く、用意するためには時間がかかることが予想されます。
期間内に税金の納付を終わらすことができなければ、延滞税・無申告加算税といったペナルティが課される場合もありますので、前もって準備を進めるようにしましょう。
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