不動産売却時に要注意!「契約不適合責任」とは

不動産売却時に要注意!「契約不適合責任」とは

この記事のハイライト
●不動産売却の際には売主が責任を負う契約不適合責任に注意が必要
●契約不適合責任は認められた場合には買主には4つの請求ができる権利がある
●インスペクションをおこなうことが契約不適合責任では有効

不動産の売却に関してお調べしているなかで、「契約不適合責任」という言葉を見たり聞いたりすることもあるのではないでしょうか。
しかし、「契約不適合責任という言葉を聞いたことはあるけど、きちんと理解できていない」という方も少なくないかと思います。
そこで、今回は不動産売却における契約不適合責任についてご紹介していきます。
春日井市で不動産の売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてください。

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不動産を売却するときには要注意!「契約不適合責任」とは

不動産を売却するときには要注意!「契約不適合責任」とは

契約不適合責任とは、売買契約において引き渡された目的物の種類・品質・数量が契約の内容に適合しない場合に、売主が買主に対して負う責任のことです。
売主が買主に対して負う責任には、これまで「瑕疵担保責任」と呼ばれるものがありましたが、2020年4月の民法改正により「瑕疵担保責任」に代わって「契約不適合責任」が制度化されています。
瑕疵担保責任から契約不適合責任に代わったことで、売主が負う責任がより明確になりましたので、こちらで確認していきましょう。

売主の責任が明確化された

瑕疵担保責任では、取引した物件に「隠れた瑕疵」が存在する場合に限り、売主が責任を負うとされていました。
「隠れた瑕疵」とは、売買契約を締結した時点において買主が知らなかった瑕疵で、買主が注意していたにも関わらず発見できなかった瑕疵のことをいいます。
しかし、瑕疵が隠れていたかどうか、買主が注意していても気付くことができなかったどうかは立証することが難しく、引き渡し後にトラブルが発生することも少なくありませんでした。
今回の民法改正で「瑕疵担保責任」が「契約不適合責任」に代わったことで、隠れた瑕疵も含めて契約内容に適合しているかがポイントとなるため、売主の責任がより明確となっています。

すべての不具合が売主責任となるわけではない

契約不適合責任で問われるのは、「契約内容と実際の物件に異なることがないかどうか」という点です。
そのため、たとえ不具合がある場合でも、すべての不具合が売主の責任となるわけではありません。
たとえば、売却する物件で「雨漏り」が発生している場合でも、売買契約書に「雨漏りが発生している」という事実を記載していれば、契約不適合責任に問われることはありません。
その一方で、雨漏りが発生している事実を契約書に記載していなければ、引き渡し後に雨漏りの修繕を請求されますので、ご注意ください。
また、契約不適合責任を免責する旨を契約内容に特約として組み込むことも有効です。
ただし、契約不適合責任の免責は買主にとってもリスクのある取引となりますので、古い建物を売却する場合は不動産会社と相談しながら契約内容を調整していくと良いでしょう。

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不動産売却で「契約不適合責任」が認められる場合の買主の権利

不動産売却で「契約不適合責任」が認められる場合の買主の権利

引き渡した物件に契約内容と異なる事実があり、契約不適合責任が発生する場合、以下の4つの請求が買主の権利として請求できるようになります。

  • 追完請求
  • 代金減額請求
  • 契約解除請求
  • 損害賠償請求

追完請求

追完請求とは、引き渡した物件と契約内容に相違がある場合、目的物の補修や代替物の引き渡し、不足分の引き渡しを請求できる買主の権利のことです。
たとえば、契約書に記載のない「雨漏り」が発生した場合、買主は売主に対して雨漏りを修繕するよう請求することができます。
なお、不動産は大量生産されるものでなく、1つとして条件がすべて同じな物件はないため、不動産売買における追完請求では「目的物の補修」が該当するのが一般的です。

代金減額請求

買主が追完請求をしたにも関わらず、売主が実行しない(実行できない)場合、次の一手として請求できる買主の権利が「代金減額請求」です。
たとえば、売主が高齢のため買主が請求した雨漏りの修繕を履行できない場合、修繕の代わりとして売買代金の減額を請求することができます。
また、実際の土地面積が契約書に記載されている面積と異なるなど、追完請求を履行できないことが明確な場合は、最初から代金減額を請求することが可能です。

契約解除請求

契約解除請求には、「催告解除」と「無催告解除」の2つの方法があります。
催告解除とは、追完請求に売主が応じない際、買主が催告(相当な期間を定めて追完請求内容を履行するよう要求すること)したうえで、契約解除する方法です。
催告解除の場合、追完請求をしてから相当な期間が経過したにも関わらず、売主が履行しなければ契約を解除することができます。
一方、無催告解除とは、契約の目的が達成できない、追完請求を履行することができないときに直ちに契約を解除できる方法です。
たとえば、契約書に記載のない雨漏りの状態がひどく、修繕をおこなったとしても住むことができない場合、買主は直ちに契約を解除することができます。

損害賠償請求

損害賠償請求は、契約した目的を達成できず、買主が被害を受けた場合に売主に請求することができる買主の権利です。
ただし、契約不適合責任における損害賠償請求は、売主の「過失責任」がある場合に限られますので、ご注意ください。
過失責任とは、故意や過失がなければ損害賠償の責任を負わないという考え方です。
つまり、売主が契約に影響を与える事実を買主に告げずに売買契約を締結した、売主が注意していれば事前に対策を講じることができたといった場合でなければ、買主は損害賠償を請求できません。

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不動産売却で契約不適合責任のトラブルを防ぐ「インスペクション」

不動産売却で契約不適合責任のトラブルを防ぐ「インスペクション」

契約不適合責任では、「契約内容が実際の状態と異なっていないか」という点が重要なポイントとなります。
つまり、物件の不具合を事前に把握して契約書に記載すれば、引き渡し後のトラブルを未然に防ぐことが可能です。
契約不適合責任によるトラブルを未然に防ぐ方法の1つとして「インスペクション」を挙げることができます。
最後に、「インスペクション」とは何なのか確認していきましょう。

インスペクションとは

「インスペクション」とは、既存住宅の建物状況調査のことです。
ホームインスペクターと呼ばれる専門家によって建物の劣化具合や欠陥の有無を確認することで、売買契約書に建物の状況を明記することができます。
売却前にインスペクションをおこなえば、告知義務となる事実を事前に把握することができますので、契約不適合責任に問われるといった引き渡し後のトラブルを未然に防ぐことが可能です。

インスペクションの費用と期間

インスペクションを実施するときにかかる費用の相場は、5万円から7万円程度です。
ただし、調査する内容によっては費用が異なり、床下や天井などの細部まで調査をおこなう場合は、10万円以上の費用がかかることもあります。
また、調査する物件が一戸建ての場合は延床面積によって基本料金が異なる場合もありますので、インスペクションを実施する場合は事前に調査会社から見積もりを取得すると良いでしょう。
なお、インスペクションにかかる期間は、2週間程度です。
調査を依頼してからインスペクションを実施するまでに1週間、調査をおこなってから報告書を受領するまでに1週間程度の時間がかかります。
不動産の売却スケジュールに影響を与えることもありますので、余裕を持った計画を立てるようにしましょう。

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まとめ

こちらの記事では、契約不適合責任についてご紹介しました。
契約不適合責任についてしっかりと理解せずに売却を進めてしまうと、引き渡し後に大きなトラブルが生じてしまうということも少なくありません。
ご自身がトラブルに巻き込まれないためにも、契約不適合責任についてしっかりと理解してから、不動産の売却に臨むようにしましょう。
「不動産のいろは屋」では、春日井市を中心に不動産の売却・買取に関するご相談を承っております。
不動産に関するお悩みがあれば、ぜひご相談ください。

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