土地の査定方法とは？公的評価や影響を与えるポイントをご紹介

土地を売却する際に、最初に確認しなければいけないことは、ご自身が所有する土地がいくらで売れるのかということです。
土地の価格は、査定方法だけでなく、道路や土地の形状などの条件によっても大きく変わります。
そのため、周辺相場や決まった査定方法を参考にして、単純に決められるものではありません。
こちらの記事では、土地の査定方法をおこなう1つの指標である公的評価や、価格に影響を与えるポイントについてご紹介します。
春日井市でこれから土地を売却しようとしている方は、ぜひ参考にしてみてください。

土地を査定する方法の1つである公的評価とは

土地の価格がいくらかを把握する際は、不動産会社に価格査定を依頼するのが一般的です。
しかし、価格査定を依頼する前に、ご自身で査定することもできます。
その方法の1つが、土地の公的評価額を把握する方法です。
土地の公的評価額には、「公示地価（基準地価）」「相続税路線価」「固定資産税評価額」の3つがあります。

公示地価（基準地価）

公示地価とは、国土交通省が毎年1月1日時点の全国約2万6千地点の地価を調査し、公表している公的評価の1つのことをいいます。
また、公示地価と並ぶ公的な地価データとしてあげられるものが「基準地価」です。
基準地価とは、毎年7月1日時点の全国約2万1千地点の地価を都道府県が調査した公的評価額のことをいいます。
公示地価と基準地価には、国が調査したか都道府県が調査したかという違いはあるものの、そのときの時価相当額を公表している点では共通しています。
そのため、ご自身の土地がいくらかを把握するときには、どちらの公的評価額を利用しても、売却価格を求めることが可能です。

相続税路線価

相続税路線価とは、国税庁が毎年1月1日に公表している公的評価額です。
路線価は道路ごとに決められている地価のことで、その道路に面した土地の価格水準を表したものを指します。
たとえば、ご自身の土地（100㎡）の路線価が20万円となっている場合、ご自身の土地の相続税路線価は2,000万円です。
なお、相続税路線価は公示地価の80％を目安に定められています。

固定資産税評価額

固定資産税評価額とは、固定資産税や都市計画税の計算根拠となる公的評価額のことをいいます。
評価額の見直し時期は3年に1度で、公示地価の70％に相当する額が固定資産税評価額の目安です。
固定資産税評価額は、市区町村から毎年送られてくる固定資産税の納税通知書に添付されている「課税明細書」に記載されています。
課税明細書を確認すれば、土地の価格がいくらくらいなのかを把握することが可能です。

近隣の成約事例から価格を把握することもできる

ご自身の土地がいくらで売れるのかを知るためには、「取引事例比較法」という方法を利用することも可能です。
取引事例比較法とは、近隣の成約事例をピックアップし、比較検討することで価格を算定する方法のことをいいます。
この方法は、周辺の取引価格を参考にして土地の売却価格を決めるシンプルな方法です。
しかし、個人の方が周辺事例を調べるには限界があるため、正確な価格を算定することができないというおそれがあります。
近隣の成約事例に基づいて土地の査定をおこなう場合は、不動産会社に相談するようにしましょう。
不動産会社の場合、レインズ（不動産情報ネットワークシステム）という不動産会社独自のネットワークを利用し、より多くの不動産情報を集めることが可能です。
「所有している土地がいくらで売れるか知りたい」とお考えであれば、弊社までお気軽にご相談ください。

道路との関係から土地を査定する方法について

土地の価格は、公的評価額などの明確な根拠だけから査定されるわけではありません。
土地の形状や大きさ、道路との関係といった条件面は、土地の価格を左右する重要なポイントです。
こちらでは、土地の査定をおこなう際に影響を与える道路との関係性についてご紹介します。

接道義務について

建物の建築に関するルールを定める建築基準法には、「接道義務」が規定されています。
接道義務とは、建物を建てる土地は、幅員（道路の幅）4m以上の道路に間口2m以上接していなければいけないという基準です。
上記の基準を満たしていなければ、建物を建てることができません。
道路幅員が4m未満の場合は、セットバック（道路の境界線から一定の距離だけ土地を後退させること）が必要となります。
セットバックをおこなうと、後退した面積分だけ建築できる土地の面積が減ってしまいますので、土地の査定価格も下がってしまう可能性があるでしょう。

角地のほうが査定価格は高くなる

一般的に、土地の一方だけが道路に面している中間画地よりも、二方向の道路に接している土地や、角地にある土地のほうが査定価格は高くなる傾向があるでしょう。
角地をはじめとする二方向の道路に接している土地では、日当たりや風通しが良くなる場合が多く、購入検討者の数が増える傾向があります。
また、駐車場やバルコニーの位置など、建物のプランの自由度が高くなりますので、建築できる建物のバリエーションが増えます。
ただし、角地にあるものの、一方の道路幅員が極端に狭い場合は、そこまで評価が上がらないこともありますので覚えておきましょう。

土地の形状から土地を査定する方法について

土地の形状も、査定価格に影響を与えます。
一般的に、土地の形状が整っている「整形地」のほうが査定価格は高くなるでしょう。
その一方で、「旗竿地」のような形状が悪い土地は、相場よりも低い査定価格になってしまう可能性があります。

旗竿地とは

「旗竿地」とは、道路に接している出入り口部分が細長くなっており、その奥に広い敷地がある土地のことをいいます。
旗竿のような形状をしているのが、旗竿地と呼ばれる理由です。
「袋地」や「敷延（しきえん）」と言われることもあります。
旗竿地では、実際の面積にくらべて、有効利用できる面積が小さくなってしまいます。
また、出入り口部分の幅や距離によっては、駐車スペースを取れないなど建物のプランに支障をきたすことも考えられるでしょう。
その一方で、旗竿地は道路から奥まった場所に建物を建てますので、プライベート性の高い静かな環境を確保できるというメリットもあります。

間口が狭ければ土地の価値は下がる

整形地の場合でも、間口が狭ければ土地の査定価格は相場よりも低くなってしまいます。
たとえば、間口が2m（建築基準法を満たす最低限の数値）しかない場合、駐車場と建物を縦並びにしかできないため、建築プランが限られてしまいます。
旗竿地よりも建物の計画に制限ができてしまうこともありますので、査定価格は相場よりも低くなる可能性があるでしょう。
ただし、土地の価値は、前面道路が狭い、土地の形が不整形といった悪条件だけで決められるわけではありません。
周辺環境が良く、情報があまり出回らないエリアにある土地を売却するとすれば、条件が多少悪くても相場以上の価格で売れることもあるでしょう。
土地の価格がいくらになるか知りたいという場合は、弊社までご相談ください。

まとめ

今回は、土地の査定をおこなう際の指標である公的評価や、価格に影響を与えるポイントについてご紹介しました。
土地を評価する公的評価額には、「公示地価（基準地価）」「相続税路線価」「固定資産税評価額」の3つがあります。
しかし、これらの評価額だけで土地の価格が決まるわけではなく、道路や土地の形状、土地の希少性などによって価格は大きく変動します。
不動産のいろは屋では、愛知県春日井市を中心に不動産の売却に関するご相談を承っております。
土地の査定も無料でおこなっておりますので、お気軽にお問い合わせください。