リースバックとリバースモーゲージの違いとは？仕組みやメリットを解説！

「リースバック」と「リバースモーゲージ」は、どちらも生活資金などの不足を補うことができる方法です。
この2つにはさまざまな違いがあるので、仕組みやメリットなどを理解したうえで、ご自身に向いている方法を選択しましょう。
今回は、愛知県春日井市で不動産を活用して生活資金を確保したいとお考えの方に向けて、リースバックとリバースモーゲージについてご説明します。

リースバックとリバースモーゲージの違い①それぞれの仕組み

日々の生活のなかでは、「年金だけでは生活資金が足りない」「家族が病気になって治療費がかかる」など、さまざまな事情によってお金が必要になる可能性があります。
自宅が持ち家なら売却を検討するかもしれませんが、自宅を売ると住み慣れた家を離れなくてはならず、新居探しも必要です。
そのような際におすすめの方法が、リースバックとリバースモーゲージです。
この2つは仕組みに大きな違いがあるので、それぞれご説明します。

リースバックの仕組みとは

リースバックは、「不動産を売却したあとに賃貸借契約を結び、そのまま住み続ける方法」です。
つまり、自宅を売却して売却金を受け取り、そのあとは賃料を支払って住み続ける仕組みです。
リバースモーゲージとは、以下のような点に違いがあります。

• 不動産を売却するので、所有権の移転がある
• 借入ではないので、担保の設定は不要
• 売却代金は一括受け取り

なお、買取代金を支払えば、自宅を買い戻すことができる場合もあります。

リバースモーゲージの仕組みとは

リバースモーゲージは、「自宅を担保にしてお金を借り入れる方法」です。
借り入れたお金と利息は、契約者の死亡後または契約期間が終了したあとに、自宅を売却して返済する仕組みです。
また、利息だけを毎月支払う返済方法もあります。
リースバックとの違いは、主に以下のような点です。

• 売却ではないので、所有権は移転しない
• 借入をするので担保の設定が必要
• 借入金の受取方法は、「融資額を分割して月々受け取る」「一括で受け取る」などがある

なお、契約によっては、契約者が亡くなったあとに配偶者へ引き継ぐことが可能です。

リースバックとリバースモーゲージの違い➁それぞれのメリット

リースバックとリバースモーゲージは、仕組みだけではなく、メリットやデメリットも違います。
どちらが向いているかを判断するためには、それぞれのメリットとデメリットをしっかりと理解しておきましょう。

リースバックのメリットとデメリット

リースバックの主なメリットは、以下の4点です。

• まとまったお金を早期に受け取れる
• 自宅に住み続けることができる
• 資金の使い道に制約がない
• 自宅の所有にかかる出費などがなくなる

リースバックの大きなメリットは、まとまったお金を手にできるうえ、売却後も自宅に住めることです。
自宅を売却したあと、「子どもの転校を避けたい」などの理由で近くの賃貸物件に引っ越すと、周囲の反応が気になってしまうかもしれません。
その点リースバックなら、自宅を売却したことを周囲に知られずに済みます。
また、資金の使い道が決められているリバースモーゲージとは違い、資金を自由に使えることもメリットです。
さらに、自宅を所有していることによる出費やリスクがなくなります。
自宅を所有していると、毎年固定資産税が課税されるほか、管理や修繕にお金や手間がかかります。
ほかにも自然災害などによる破損や倒壊、将来価値が下がってしまうリスク、相続人の負担になる心配などがあるでしょう。
リースバックは自宅を手放すので、このような出費や心配などから解放されます。
一方で、以下のようなデメリットがあります。

• 売却価格が安くなる可能性がある
• 家賃がかかる
• 不動産の所有権がなくなる

リースバックの場合、仲介による売却よりも価格が安くなる可能性があります。
ただ、仲介で不動産売却をすると通常3か月～半年ほどの期間がかかるため、すぐに現金を受け取ることは難しいでしょう。
リースバックには、「すぐに現金を受け取れる」「自宅に住み続けることができる」というメリットがあるので、売却価格以外の部分も比較しながら検討しましょう。
また、リースバックによって自宅を売却したあとは、家賃がかかります。
家賃は売却価格の7～13％で設定されることが多いので、事前に毎月の支払額を確認しておきましょう。
そして、不動産の所有権がなくなることも、リースバックのデメリットといえるでしょう。
不動産を資産として遺せなくなるので、その点を踏まえたうえで慎重に決断しましょう。

リバースモーゲージのメリットとデメリット

リバースモーゲージには、以下のようなメリットがあります。

• 自宅に住みながら資金を得ることができる
• 家賃がかからない
• 手持ちの貯金を使わずに残しておける

リバースモーゲージはリースバックと同様に、自宅に住みながら資金を得られることが大きなメリットです。
さらにリースバックとは違って家賃が必要ないため、費用の負担が少ないこともメリットです。
年金とリバースモーゲージで得られるお金があれば、貯金を万が一のときなどに確保しておくことができるので、老後も安心して生活できるでしょう。
一方でリバースモーゲージは、以下のようなデメリットに注意が必要です。

• 利用に関する条件が多い
• 金利が変動する可能性がある
• 売却金だけで返済できないリスクがある

リバースモーゲージは、その仕組みからわかるように高齢者向けの制度です。
そのため、多くの場合は「55歳以上」などのように、利用条件に年齢が含まれています。
ほかにも、「投資や事業目的には使えない」「子どもが同居している場合は利用できない」などのさまざまな条件があることが多く、満たさないと利用できません。
また、利息は基本的に変動金利型なので、金利が上がると予定よりも返済額が高くなる可能性があります。
場合によっては、自宅の売却金だけでは足りず、相続人が残債を返済することになるかもしれないので注意しましょう。

リースバックとリバースモーゲージの違い➂それぞれに向いている方

リースバックとリバースモーゲージは、仕組みやメリットなどが異なるため、どちらが向いているかは人によって違います。
それぞれがどのような方に向いているのか、ご紹介します。

リースバックが向いている方

リースバックが向いているのは、以下のような方です。

• 事業や投資に使う資金が必要な方
• 自宅にかかる税金や管理などの負担をなくしたい方
• 相続人の負担を軽減したい方

リバースモーゲージとは違い、リースバックには資金の利用制限がなく、事業や投資にも使えます。
また、自宅の所有者ではなくなるので、固定資産税や維持管理を負担に感じる方にもおすすめです。
相続人にそれらの負担がかかることや、不動産相続に伴うトラブルも回避できるでしょう。

リバースモーゲージが向いている方

リバースモーゲージは、以下のような方に向いているといえます。

• 月々の出費を抑えつつ資金を得たい方
• 老後の生活費を増やしたい方
• 自宅のリフォーム費用を得たい方

リースバックとは違い、リバースモーゲージは家賃の支払いが発生しません。
自宅の所有権は残るので、リフォーム費用の調達にも使えます。
このように、それぞれの方法に向いている方は異なるので、よりメリットを感じられるほうを選ぶようにしましょう。

まとめ

リースバックとリバースモーゲージは、仕組みやメリットなどに違いがあります。
それぞれのメリットを比較し、デメリットを理解したうえでご自身に合わせた方法をご検討しましょう。
私たち「不動産のいろは屋」は、愛知県春日井市を中心としたエリアで不動産の売却をサポートしております。
不動産に関するご相談も随時承っておりますので、どうぞお気軽にお問い合わせください。