住宅ローンが返済不可となった場合の対処法とは？競売と任意売却も解説

住宅ローンの返済が滞ってしまうと、競売にかけられ強制的に家を売却されてしまいます。
しかし、滞納した場合でも任意売却をおこなうことで、競売を避けられる可能性があります。
そこで、住宅ローンの返済が苦しい方に向けて、住宅ローンが支払えなくなりそうなときの対処法と、競売の流れ、任意売却のメリットについて解説します。
春日井市周辺で不動産を所有していらっしゃる方は、ぜひ参考にしてみてください。

住宅ローンが返済不可となりそうな場合の対処法

住宅ローンは、30年や35年など長期に渡って返済が続くものであるため、そのあいだに何らかの理由で返済が苦しくなるというケースもあるでしょう。
もし住宅ローンの返済が苦しいと感じた場合は、以下のような対処法をおすすめします。

• 金融機関に相談してみる
• 借り換えを検討する
• 売却を検討する

それぞれの対処法を見ていきましょう。

対処法①金融機関に相談をしてみる

まだ、住宅ローンを滞納していない場合は、債権者である金融機関に相談してみることをおすすめします。
条件変更をしてもらうことができれば、月々の返済額を減らすことができるかもしれません。
また、一時的な収入減であったり、資金を得られる予定があったりすれば、一時的に返済期限を延長できる可能性もあります。
そのため、まずは金融機関に事情を説明してみると良いでしょう。

対処法②借り換えを検討する

住宅ローンの金利が高くなり返済が苦しくなったというケースの場合は、別の金融機関へ借り換えを検討してみましょう。
金利が低くなれば、毎月の返済額を減らすことができるため、負担を軽減できます。
ただし、借り換え時には繰り上げ返済手数料や、借り換え先での事務手数料などコストが発生するため注意が必要です。
また、借り換え時には新たに審査が必要となり、時間がかかることもあるため理解しておきましょう。

対処法③売却を検討する

住宅ローンが払えなくなりそうな場合は、自宅を売却するのも1つの方法です。
住宅ローンの滞納が続けば、信用情報機関の事故情報名簿に載る可能性があります。
ここに載ってしまうと、新たな住宅ローンが組めなくなったり、購入できなくなったりします。
そのため売却を検討するなら、事故情報名簿に載ってしまう前におこないましょう。

住宅ローンが返済不可となってから競売までの流れ

住宅ローンが返済不可となり、滞納が続くと最終的に競売にかけられることになります。
ここでは、返済不可となってから競売にかけられるまでの流れを解説します。

STEP1：金融機関から催告書や督促状が届く

数か月住宅ローンを滞納すると、金融機関から催告書や督促状が届きます。
この時点で、金融機関に相談をすれば対処できる可能性があります。

STEP2：期限の利益を喪失する

滞納が3～6か月続くと、期限の利益を喪失してしまいます。
期限の利益とは、一定の期間が到来するまで返済しなくても良いという権利（利益）のことです。
この期限の利益によって分割払いも可能になっています。
期限の利益の喪失になれば分割払いができなくなるため、一括での返済が求められることになります。

STEP3：保証会社から金融機関へローンが一括返済される

期限の利益が喪失されると、債務者は一括で金融機関に支払う必要があります。
しかし、毎月の返済も滞納しているのに、一括返済は不可能でしょう。
そこで、期日までに一括返済がおこなわれなければ、債務者に代わって保証会社が金融機関に一括で返済します。
これを「代位弁済」と言い、この時点から金融機関から保証会社へ債権者が移るため注意しましょう。
そして今度は保証会社から一括返済を請求されることになります。

STEP4：競売の申し立てがおこなわれる

保証会社からの一括返済に応じなければ、保証会社が裁判所に申し立ての手続きをおこない競売へと進むことになります。
なお、滞納から競売まではおよそ1年かかるため、この期間内に売却などして対処すれば競売を避けられる可能性があります。

STEP5：競売が実施される

競売が実施されると、自分の意思とは関係なく強制的に自宅の売却がおこなわれ、落札されれば退去しなければなりません。
また、競売の場合は市場価格の4～5割ほど低い価格で売却することになるため、競売後も住宅ローンが残るケースがほとんどです。
残ったローンは一括返済を求められるため、支払えなくて自己破産となるケースも少なくありません。
このように、競売では多額の借金を抱えてしまうため注意が必要です。

住宅ローンが返済不可となった際におすすめの任意売却とは

住宅ローンの返済目的で用いられる売却方法には、ほかにも「任意売却」があります。
ここでは、任意売却とはどのような売却方法なのか、また競売との違いや任意売却のメリットについて解説します。

任意売却とは

任意売却とは、住宅ローンが返済不可となった際に金融機関の合意を得て自宅を売却して、売却代金で住宅ローンを返済する売却方法です。
まだ滞納をしていない場合は、一般売却をおこなうほうがメリットは大きいです。
しかしすでに滞納をしてしまっている場合は、任意売却をおこなうことで競売を避けられる可能性があります。
任意売却をおこなうには、まずは金融機関へ相談して合意を得なければなりません。
合意を得ることができたら、一般売却と同様の形で売却を進めていきます。
売却は基本的に住宅ローンを完済し抵当権を抹消してからおこなわなければなりません。
しかし、任意売却の場合は住宅ローンの残債があっても売却することができるため、住宅ローンの返済にお困りの場合には有効な対処法と言えるでしょう。

任意売却をおこなうメリット

任意売却をおこなうメリットは以下のように3つあります。

• 競売よりも高い価格で売却が可能
• 任意売却後も無理のない分割返済ができる
• 引っ越し代金を売却益から確保できる

任意売却の最大のメリットは、市場価格に近い金額で取引ができることです。
つまり、競売よりも多くの金額を住宅ローンの返済に充てることが可能です。
また、任意売却後は金融機関と返済方法について交渉することができ、無理のない範囲内での返済に応じてもらえる可能性が高いです。
競売の場合は、原則は一括返済を求められるため、自己破産を余儀なくされてしまいます。
その点、任意売却は住宅ローンの残債を無理なく返済可能なので、メリットと言えるでしょう。
さらに、引っ越し費用を売却益から確保できることも特徴です。
そのため、競売にかけられてしまう前のできるだけ早い段階で、金融機関へ相談してみることをおすすめします。

まとめ

住宅ローンが返済不可となりそうな場合の対処法や、競売までの流れ、また任意売却について解説しました。
住宅ローンの滞納が続くと競売にかけられ、家を強制的に売却されてしまいます。
そのため、競売にかけられる前に任意売却を検討し、まずは金融機関へ相談してみることをおすすめします。
私たち「不動産のいろは屋」は、春日井市を中心に不動産売却のサポートをおこなっています。
住宅ローンの返済でお困りの際や、売却を検討している場合はお気軽にご相談ください。