任意売却できない場合はどうなるのかを詳しくご紹介

住宅ローンの返済が難しくなった場合、任意売却をおこなえば、不動産を競売にかけずに売却することが可能です。
しかし、状況によっては任意売却ができない場合があります。
こちらの記事では、任意売却できないケースや、任意売却できない場合はどうなるのかについてご紹介します。
春日井市で任意売却を検討している方は、ぜひ参考にしてみてください。

住宅ローンを返済できないときの「任意売却」とは

住宅ローンの返済が難しくなった場合、マイホームを売却して得た代金を返済に充て、住宅ローンを完済するという方法があります。
しかし、売却価格が住宅ローンの残債を下回る場合は、自己資金を準備するなどしなければ、売却することができません。
このような場合に検討したい売却方法が「任意売却」です。
任意売却とは、どのような方法のことを言うのでしょうか。

任意売却とは

任意売却とは、住宅ローンを借りている金融機関から合意を得て、不動産を売却する方法のことです。
通常、不動産を売却する場合は、住宅ローンを完済して、住宅ローンの担保として設定されている抵当権を抹消する必要があります。
売却価格が住宅ローンの残債を下回り、売却しても残債が残ってしまう場合は、抵当権を抹消することができないため、不動産を売却することが原則としてできません。
しかし任意売却では、金融機関からの合意を得ることができれば、住宅ローンが完済できない場合でも通常の不動産売却をおこない、抵当権を抹消することができます。

競売とは

競売とは、金融機関が抵当権を設定されている不動産を差し押さえた後、法的な手続きに則って強制的に不動産を売却する方法のことです。
住宅ローンの返済が3か月から半年ほど滞納すると、債務者はローンを分割で返済する権利（期限の利益）を喪失することとなり、金融機関からローン残債の一括返済が請求されます。
この際、債務者が十分な自己資金を持っておらず一括返済することができない場合、金融機関は抵当権が設定されている不動産を競売にかけ、売却代金から残債を回収します。

「任意売却」と「競売」の違い

不動産が競売にかけられてしまうと、所有者の意思に関係なく強制的に売却が進められてしまいます。
売却価格や引渡しの時期などが所有者の希望通りの条件になるとは限らないため、実生活にも大きな影響を与える可能性があるでしょう。
これに対して任意売却では、金融機関の合意を得ることができれば、売却価格や引渡しの時期などの条件を話し合いのうえで決定することが可能です。
そのため、住宅ローンの支払いが難しくなった場合は、競売にかけられる前に任意売却の手続きを進められるように、金融機関に相談することをおすすめします。

任意売却できない5つのケース

住宅ローンの返済が滞納した場合、すべてのケースで任意売却ができるわけではありません。
こちらでは、任意売却できないケースをご紹介します。

ケース①金融機関が任意売却を認めていない

任意売却は、金融機関にとってもリスクを伴う売却方法です。
そのため、融資を受けている金融機関がそもそも任意売却を認めていない場合があります。
このケースの場合、任意売却をおこなうことができません。
任意売却をご検討の際は、まず任意売却を認めているのかどうかを金融機関に確認するようにしましょう。

ケース②金融機関の同意が得られない

金融機関の同意が得られない場合も、任意売却ができないケースです。
たとえば、融資を受けた日から1年ほどしか経っていない、売却後の残債が多いといったケースでは、金融機関の同意を得ることが難しくなります。
売却後の残債が多いことを理由に任意売却できない場合は、いくらで売却できるかを正確に把握するようにしましょう。
任意売却した後の残債を算出し、現実的な返済計画を示すことができれば、金融機関が同意してくれる可能性は高くなります。

ケース③共有名義人や連帯保証人の合意が得られない

任意売却をおこなうには、金融機関だけでなく、共有名義人や住宅ローンの連帯保証人の同意も必要となります。
共有名義人や連帯保証人が両親や配偶者などの親族である場合は、同意を得ることは難しくないでしょう。
しかし、共有名義人や連帯保証人が親族以外のケースでは、注意が必要です。
共有名義人や連帯保証人とトラブルにならないよう、任意売却するための正当な理由を示すためには、計画を立てたり、根気よく話し合いをしたりする必要があります。

ケース④建築基準法に違反している

建築基準法に違反しているなど、物件自体にトラブルがあって任意売却が難しくなるケースもあります。
具体的な例としては、容積率・建ぺい率がオーバーしている事例です。
容積率や建ぺい率のオーバーは、増築や改築をおこなったときに違法建築となってしまうケースが多く見受けられます。
違法建築に該当する物件は、買主が金融機関からの融資を受けにくくなる傾向があるため、任意売却が難しくなります。

ケース⑤十分な売却活動ができない

任意売却は、通常の不動産売却と同じ売却活動をおこない、買主を探します。
そのため、不動産ポータルサイトなどを利用した広告宣伝や実際に物件を見せる内覧をおこなわなければいけません。
万が一、売主自身の事情により内覧ができない、物件情報を拡散できないのであれば、スムーズに任意売却を進めることができません。
任意売却するうえで支障をきたす可能性がある事情については、事前に解決しておく必要があります。

任意売却ができない場合はどうなるのか

住宅ローンの返済が滞ったにも関わらず、任意売却できない場合はどうなるのでしょうか。

強制的に競売にかけられる

任意売却ができないまま住宅ローン返済の滞納が続いてしまうと、金融機関が抵当権を行使し、強制的に競売にかけられてしまいます。
競売では、金融機関と買受人との間で売却条件が決められてしまうため、立ち退きなどの対応は要求されたとおりにおこなわなければいけません。
たとえ立ち退きを拒否したとしても、買受人が法的な手続きをおこないと、強制執行によって物件を明け渡すこととなります。
また、競売での落札価格は、市場価格の70％から80％程度となるのが一般的です。

残債を支払うことができなければ「自己破産」することとなる

競売での落札価格は、相場よりも下がってしまうケースが一般的なため、競売価格で住宅ローンを完済できないということも少なくありません。
競売後の残債については原則として一括返済を求められるため、一括返済できない場合は、「自己破産」することとなってしまいます。
自己破産した場合、ご自身の返済義務は消滅しますが、その返済義務は連帯保証人が引き継ぐこととなり、連帯保証人が債務者に代わって一括返済をしなければいけません。
また、たとえ自己破産をして残債の支払いが免責されたとしても、市民税や固定資産税などの税金は支払う必要があります。
自己破産になってしまうと、ご自身だけでなく連帯保証人の方にとっても大きな負担となってしまいますので、自己破産となる前に金融機関に相談するようにしましょう。

まとめ

今回は、任意売却できないケースや、任意売却できない場合はどうなるのかをご紹介しました。
住宅ローンの返済が難しくなった場合は、任意売却の手続きを検討することをおすすめします。
ただし、すべての物件で任意売却ができるとは限りませんので、ローンの返済に不安があるのであれば、金融機関や不動産会社に相談しながら、早めの対応を取るようにしましょう。
「不動産のいろは屋」では、春日井市を中心に不動産の売却・買取に関するご相談を承っております。
任意売却のことでお悩みがありましたら、お気軽にお問い合わせください。