不動産売却でかかる税金とは？種類や節税方法を解説

不動産売却では「いくらで売れるか？」ということに着目しがちですが、税金についても理解を深めておく必要があります。
手元に残すお金を少しでも多くするため、節税方法についても知っておくと良いでしょう。
今回は不動産売却でかかる税金の種類や、節税方法について解説します。
春日井市で不動産売却をお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却でかかる税金の種類

まずは、不動産売却でかかる税金の種類を解説します。

税金の種類1：印紙税

不動産売却でかかる税金の種類として、まず印紙税が挙げられます。
印紙税とは、経済取引の際に交わす契約書や領収書といった、文書に課せられる税金です。
不動産売却では、売買契約書に収入印紙を貼り付け、消印によって納税します。
印紙税の金額は、下記のとおり契約金額によって異なります。

• 100万円～500万円以下：1,000円
• 500万円～1,000万円以下：5,000円
• 1,000万円～5,000万円以下：1万円

契約金額が500万円～1億円程度の不動産売却では、5,000円～3万円程度の印紙税を負担することになります。
ちなみに、売主と買主が1通ずつ売買契約書を保管する場合、お互いに印紙税を負担するのが一般的です。

税金の種類2：登録免許税

登録免許税も、不動産売却でかかる税金の種類です。
登録免許税とは、土地や建物の名義変更（所有権移転登記）の際に必要となります。
税額は登記の内容によって異なりますが、不動産売却の場合は「固定資産税評価額×1.5％」で計算します。
登録免許税を節約したい場合、名義変更をご自身でおこなうことも可能です。
しかし、不動産登記は専門的な知識を要する場面も多いため、専門家である司法書士に依頼するのが一般的といえます。

税金の種類3：譲渡所得税

不動産売却でかかる税金の種類として、譲渡所得税も挙げられます。
譲渡所得税とは、不動産売却で得た利益に対して課税される税金です。
土地や建物を売却して儲けが出ると、住民税（地方税）と所得税（国税）が課せられますが、それらの総称が譲渡所得税になります。
ちなみに、不動産売却の利益は「譲渡所得」となります。
譲渡所得税を抑えるためには、譲渡所得を小さくすることがポイントといえるでしょう。

不動産売却でかかる税金の種類「譲渡所得税」の計算方法

続いて、不動産売却でかかる税金の種類の1つ、譲渡所得税の計算方法を解説します。
譲渡所得税の計算方法は下記のとおりです。
譲渡所得税＝（不動産売却で得た総収入－取得費－譲渡費用－控除や特例）×税率
譲渡所得は不動産売却で得た総収入ではなく、取得費や譲渡費用などを差し引いた差額となります。
少し複雑に見えますが、いくつかのステップを踏んで計算すると分かりやすいです。

取得費を計算する

取得費とは、不動産売却する土地や建物の購入時にかかった費用です。
取得費に該当するものとして、下記が挙げられます。

• 建築費用や購入費用
• 不動産取得税や印紙税などの税金
• 不動産会社に支払った仲介手数料
• 設備費など

取得費が不明な場合は、概算取得費として売却価格の5％を計上できます。

譲渡費用を計算する

取得費が把握できたら、次は譲渡費用を計算します。
譲渡費用とは、下記のとおり不動産売却でかかった費用のことです。

• 印紙税や登録免許税などの税金
• 不動産会社に支払った仲介手数料
• 測量費
• 更地にして売却した場合の解体費用など

不動産は購入時だけでなく、売却時にもさまざまな費用や税金がかかります。
領収書やレシートなどがあれば、譲渡費用として計上できるため、なくさないよう保管しておきましょう。

利用できる控除や特例を差し引く

不動産売却でかかる税金を抑えるためには、控除や特例を利用することも重要です。
利用できるものを取り入れると譲渡所得を小さくでき、節税につながります。
控除や特例については、後述します。

税率をかける

最後に税率をかけると譲渡所得税が計算できます。
税率は、下記のとおり不動産の所有期間によって異なるため注意が必要です。

• 所有期間5年以下：39.63％（短期譲渡所得）
• 所有期間5年超え：20.315％（長期譲渡所得）

所有期間によって税率が2倍近く異なります。
そのため、不動産売却する際は、どのくらい所有していたかを確認なさってください。

建物は減価償却費をマイナスする

建物を売却する際は、減価償却費をマイナスする必要があります。
減価償却費とは、経年劣化によって減少した価値を数字で表したものです。
減価償却費は、下記の計算方法を用います。
減価償却費＝取得費×0.9×償却率×経過年数
建物は購入時に比べて価値が下がっているため、全額を取得費として計上できません。
そのため、取得費から減価償却費を差し引くことを忘れないようにしましょう。

不動産売却でかかる税金の節税方法

最後に、不動産売却でかかる税金の節税方法を解説します。

節税方法1：取得費をできるかぎり多く計上する

先述したとおり、不動産売却で利益が出ると譲渡所得税が課税されます。
譲渡所得税を節税するためには、譲渡所得を小さくすることがポイントです。
不動産の購入額をはじめ、購入する際に支払った費用をたくさん計上できれば、その分譲渡所得を抑えられます。

節税方法2：特例や控除を利用する

特例や控除を利用することも、税金の節税方法です。
不動産売却時、条件に合えば下記のような特例や控除が利用できます。

• 居住用財産の売却で利用できる3,000万円の特別控除
• 所有期間10年超えの居住用財産を売却した際の軽減税率
• 相続した空き家の売却で利用できる特別控除

居住用の不動産、つまりマイホームなどを売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円が控除できる特例があります。
適用条件に当てはまる方のみとなりますが、この特例はたくさんの方が利用でき、かつ節税効果が高いためぜひ利用したいところです。
また、所有期間10年超えの居住用財産を売却すると、長期譲渡所得の税率より低い税率が適用されます。
譲渡所得のうち、6,000万円以下の部分は通常20%の税率が14%になり、節税対策として有効的です。
相続した空き家の不動産売却では、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例もあります。
昭和56年5月31日以前に建築された建物であることや、相続の開始があった日から、3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却することなどが条件です。

節税対策3：売却のタイミングを考える

譲渡所得税の計算には、所有期間に応じた税率をかけると解説しました。
所有期間5年以下の場合、短期譲渡所得の税率が適用されることになります。
長期譲渡所得が適用されるタイミングで不動産売却すれば、その分税金を抑えることが可能です。
そのため、売却を急がない場合は、所有期間が5年を超えるまで待つことも検討しましょう。
不動産売却にかかる税金の負担を軽減するために、売却のタイミングにも注意したいところです。

まとめ

不動産売却ではさまざまな税金がかかるため、あらかじめ種類や節税方法を知っておくと安心です。
とくに譲渡所得税は、不動産売却するうえでぜひ押さえておきたい税金です。
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