相続人の間で不動産を共有するとどうなる？共有持分権やトラブルについて解説

不動産を相続することになったときは「相続人全員の共有名義にするか」「誰か1人が相続するか」のどちらかで迷いますよね。
結論から申し上げると、不動産の共有名義はおすすめできません。
この記事では、相続で不動産を共有するとはどういうことか、共有持分権や起こりうる相続トラブルについて解説いたします。
春日井市内で不動産を相続する予定のある方は、ぜひ最後までご一読ください。

相続で不動産を共有するとは？

相続する財産が不動産のみの場合、遺産分割で分けるのはむずかしいですよね。
そこで、相続人全員で不動産を所有することを検討する方もいらっしゃるでしょう。
不動産を共有するとは、不動産1個につき複数の所有者が共有名義で登記することを指します。
共有名義にすることで、1個の不動産の所有権を複数人で持ち合うことができます。

共有持分とは？

不動産を共有するときは、共有持分を定めます。
共有持分とは、各共有者の不動産の所有権の割合のことです。
たとえば、不動産を子2人で相続した場合、それぞれの法定相続分は2分の1ずつとなります。
そのため、不動産を共有で相続するときは、共有持分も2分の1ずつになりますよ。

持分割合の決め方とは？

相続した不動産の持分割合の決め方は、以下の2通りです。

• 法定相続分で決める
• 遺産分割協議で決める

法定相続分で決める場合は、共有持分の割合は被相続人の配偶者2分の1、子2分の1になります。
被相続人の配偶者と親が相続人の場合は、配偶者3分の2、親が3分の1です。
被相続人の配偶者と兄弟姉妹が相続人の場合は、配偶者3分の4、兄弟姉妹4分の1となります。
上記はあくまで遺言書や遺産分割協議をおこなわなかった場合の割合です。
相続した不動産の持分割合は、遺産分割協議でも自由に割合を決めることができます。
たとえば、相続人が配偶者と子の2人の場合でも、相続人全員の同意があれば、法定相続分によらずに配偶者3分の2、子3分の1の割合にすることも可能です。

相続で共有した不動産を売却するとどうなる？

相続で共有した不動産を売却した場合、売却代金は持分割合に応じて受け取ります。
たとえば、相続人2人が2分の1ずつの持分割合で共有している不動産を3,000万円で売却した場合、それぞれが受け取れる売却代金は、「3,000万円×2分の1＝1,500万円」になります。
なお、共有名義の不動産を売却するには、共有者全員の同意が必要です。

相続した不動産の共有持分でできることとは？

不動産を相続人同士で共有した場合は、それぞれの相続分に応じた共有持分を持つことになります。
では、共有持分の割合によってどこまでの行為ができるのか気になりますよね。
共有持分の割合ごとにできる行為は以下のとおりです。

自己の共有持分のみでできる行為

持分割合に関わらず、共有者が自己の共有持分のみでできる行為は以下の5つです。

• 不動産の現状維持のための修繕
• 不法占拠者への明け渡し請求
• 法定相続登記
• 共有不動産の使用
• 共有持分のみの売却

ちなみに、上記のうち共有持分のみの売却以外は「保存行為」と呼びます。
保存行為とは、共有不動産の現状を維持するための行為のことです。
なお、共有持分のみの売却は共有者の同意なしにおこなえますが、現実的には買主を見つけづらいでしょう。
なぜなら、他人と不動産を共有したい方はあまりいないからです。

過半数の共有持分でできる行為

過半数の共有持分でできる行為は「管理行為」になります。
管理行為とは、たとえば以下の4つです。

• 短期間の賃貸借契約締結・解除
• 賃料の減額
• 共有物の使用方法の決定
• 資産価値を高めるためのリフォーム・リノベーション

なお、過半数の共有持分とは、持分の割合が過半数を占めることを意味します。
共有者が過半数という意味ではありませんので、ご注意ください。
そのため、持分割合が過半数を超えていれば、そのほかの共有者の同意がなくても上記の管理行為ができますよ。

共有者全員の同意がないとできない行為

「処分行為」や「変更行為」については、共有者全員の同意が必要となります。
処分行為や変更行為に該当する行為とは、以下の5つです。

• 売却・贈与
• 抵当権の設定
• 長期間の賃貸借契約
• 増築・改築
• 解体

上記のように、共有不動産に物理的な変化を及ぼす行為は共有者の権利に大きく関わるため、全員の同意が必要となります。
また、上記以外にも大規模な修繕や土地の分筆・合筆も共有者全員の同意が必要です。
なお、令和3年の法改正で軽微な変更については、共有者全員の同意がなくても共有持分の過半数の同意でおこなえるようになりました。
軽微な変更とは、たとえば以下のようなものが挙げられます。

• 砂利道のアスファルト舗装
• 建物の外壁・屋上防水改修工事

上記のように大規模な修繕工事であっても、軽微な変更に該当すれば管理行為と同様に扱われます。

相続不動産の共有で起こりうるトラブルとは？

では、相続人の間で不動産を共有名義にすると、どのようなトラブルが起こりうるのかも気になるところでしょう。
共有名義の不動産で起こりうる主なトラブルは、以下の3つです。

共有者が多すぎて起こるトラブル

共有者が多すぎると、不動産を有効に活用しようと思っても同意を集めるのが大変で自由に利用できないという問題があります。
とくに近年は、相続登記を何世代にもわたり放置したことによって共有者が100人単位に及ぶ「メガ共有」が社会的にも問題視されています。
そこで政府は令和3年4月に民法を改正し、共有不動産の利用を円滑にするための法整備をおこないました。
たとえば、共有者に消息不明の相続人がいる場合です。
裁判所が一定期間の公告や通知をおこなったうえでも消息が不明な場合は、その不明者は省いた共有持分で管理行為や変更・処分行為ができるようになりました。

修繕費用のトラブル

不動産を共有していると修繕費用をめぐってトラブルとなるケースも多々あります。
たとえば、共有不動産が雨漏りをしていて修繕工事をした場合、修繕費用は、共有持分に応じて負担しなければなりません。
しかし、共有者が共有持分に応じた修繕費用を払ってくれない場合はどうすれば良いのでしょうか。
共有者が1年以内に持分に応じた修繕費用を支払ってくれない場合は、ほかの共有者は相当の償金を支払ってその共有者の持分を取得することができます。
つまり、相当の償金を支払うことで修繕費用を支払わない共有者の持分を取得し、共有関係を解消できるのです。
ちなみに相当の償金とは、その共有者の持分割合を現金に換算した額になります。

共有物分割請求訴訟のトラブル

共有者から共有物分割請求訴訟を起こされるトラブルもあります。
共有物分割請求訴訟とは、裁判所を通して共有状態を解消する訴訟のことです。
たとえば「共有不動産を複数人で管理するのがわずらわしい」「共有者との共有関係を解消したいが話し合いが進まない」という場合に、共有物分割請求訴訟のトラブルに発展します。
裁判となると裁判費用がかかるため、なるべく避けたいところですよね。
このように不動産の共有では、さまざまなトラブルが発生する可能性があるのです。

まとめ

不動産を相続人の間で共有すると、相続分に応じた共有持分を取得することになります。
共有不動産は共有持分に応じてできることが限られ、自由に貸したり売却したりすることができません。
そのため、相続した不動産を共有で取得するのはあまりおすすめできません。
私ども「不動産のいろは屋」では、春日井市を中心に相続した不動産の売却に関するご相談を承っております。
お困りごとがございましたら、ぜひお気軽にお問い合わせください。