不動産を代償分割で相続するメリット・デメリット！協議書の書き方も解説

複数人で不動産を相続したときは、どのように遺産分割をすれば良いのか迷いますよね。
そんなときは、代償分割という遺産分割方法があります。
この記事では、代償分割とは何か、メリット・デメリットや遺産分割協議書の書き方と相続税の計算方法について解説いたします。
春日井市内で不動産を相続する予定がある方は、ぜひ参考までにご覧ください。

代償分割とは？相続財産の遺産分割方法

相続人が複数人いる場合は、不動産をどのように分ければ良いのか迷いますよね。
代償分割とは遺産分割方法の1つで、1人の相続人が遺産を相続し、そのほかの相続人に代わりとなる財産を法定相続分に応じて交付する方法のことです。
たとえば、代償分割で3,000万円の不動産を3人の相続人のうち1人が承継する場合。
法定相続分が各3分の1だとすると、不動産を承継する相続人はそのほかの相続人2人に代償金をそれぞれ1,000万円ずつ引き渡すことになります。

代償金の決め方とは？

代償金は、不動産の評価額に基づいて金額を決め、各相続人に支払います。
不動産の評価方法には以下の4種類があり、評価方法によって金額が変わってきます。

• 公示価格
• 固定資産税評価額
• 路線価（土地の場合）
• 実勢価格

不動産の評価方法は、遺産分割協議で定めます。
一般的には、時価となる実勢価格が用いられますよ。
なお、代償金は現金以外の財産を交付する場合もあります。

代償分割以外の遺産分割方法とは？

不動産の遺産分割では、代償分割以外にも以下の3種類の分割方法があります。

• 換価分割
• 現物分割
• 共有分割

換価分割とは、不動産を売却して売却代金を相続分に応じて分割する方法です。
現物分割とは、不動産や有価証券などの相続財産を現物のまま相続人間で分割する方法です。
たとえば、相続財産となる土地が2筆あり相続人が2人だった場合は、土地をそれぞれ1筆ずつ分けるのが現物分割になります。
共有分割は、相続財産を相続人間で共有して取得する方法です。
不動産の場合は、相続人が共有名義で登記することになります。

代償分割がおこなわれるケースとは？

4種類の遺産分割方法のうち、代償分割がおこなわれるケースとはどのようなケースでしょうか。
主に以下のケースに該当する場合に、代償分割がおこなわれます。

• 事業用不動産を相続するとき
• 被相続人の自宅に住んでいる相続人がいるとき
• 不動産を単独所有したいとき

事業用不動産を相続するときは、後継者が代償分割で承継するケースがあります。
被相続人の自宅に住んでいる相続人が売却せずにその家に住み続けたい場合も、代償分割がおこなわれるケースが多いです。
相続人の1人が不動産を単独所有したい場合も、代償分割を選ぶケースが多いですよ。

不動産を代償分割で相続するメリット・デメリット

不動産を単独で相続したいと思ったときに、代償分割を選ぶことでどのようなメリット・デメリットがあるのか気になりますよね。
代償分割を選ぶメリット・デメリットは以下のとおりです。

代償分割を選ぶメリット

代償分割を選ぶメリットは、以下の3つです。

• 公平に遺産を分割できる
• 相続税の節税効果がある
• 不動産を単独で所有できる

不動産を現物分割や共有分割で分けるとなると「不動産を誰が引き継ぐか」や「不動産を共有でどのように活用するか」などで意見が割れることがあります。
その点、代償分割であれば承継人がそのほかの相続人に代償金を支払うことで、公平性が保たれやすいです。
また、不動産を承継した相続人は「小規模宅地等の特例」の適用を受けることで、相続税を最大80％減額できる可能性がありますよ。
さらに、不動産を代償分割で単独所有した相続人は、売却したいと思ったときに自由に売却することができるメリットもあります。
共有分割で相続した場合は共有名義人全員の同意がないと売却できないため、不動産を処分したいと思ったときに苦労する可能性があるでしょう。

代償分割を選ぶデメリット

代償分割を選ぶデメリットは、以下の3つです。

• 代償金を用意しなければならない
• 代償金の決め方でトラブルになる可能性
• 贈与税が発生する可能性

代償分割で不動産を承継する相続人は、そのほかの相続人に支払う代償金を用意しなければなりません。
そのため、資金に余裕がないと代償分割で承継するがむずかしいというデメリットがあります。
また代償金を決めるときに、相続人間で不動産の評価方法について意見が割れてトラブルになる可能性があります。
さらに、代償金の額が必要以上に多かったり、遺産分割協議書に代償金の記載がなかったりした場合は、代償金を受け取った相続人に贈与税が発生する可能性も。
そのため、遺産分割協議書にしっかりと代償分割する旨を記載する必要があります。

代償分割の遺産分割協議書と相続税の計算方法

前述のとおり、代償分割をする際は遺産分割協議書にしっかりと明記しないと贈与税が発生する可能性があります。
相続人の間で遺産分割協議をして代償分割の合意が取れた後は、遺産分割協議書を作成しましょう。

遺産分割協議書の書き方

遺産分割協議で代償分割をすることが決まった際は、主に以下の内容を記載します。

• 不動産を相続する方
• 不動産を取得する代償として代償金を支払う旨
• 代償財産の種類・金額・支払い期限

上記の内容がしっかりと明記されていないと、贈与とみなされて贈与税が発生する可能性があるため気を付けましょう。
なお、遺産分割協議書の作成については、行政書士や税理士などの専門家に依頼するのが一般的です。

相続税の計算方法

相続税を計算するときは、代償金の受け渡しを考慮して課税価格を算出します。
代償金を支払う相続人と受け取る相続人のそれぞれの相続税の課税価格の計算方法は以下のとおりです。
支払う相続人：相続した財産－代償金
受け取る相続人：相続した財産＋代償金
なお、代償金を受け取る相続人の課税価格は、代償分割した不動産以外に相続財産がない場合は代償金のみです。
また、相続税評価額で評価した場合と、代償分割時の時価で評価した場合では計算方法が変わります。
相続税評価額で評価した場合は前述の計算式と変わらず、相続した財産を相続税評価額で計算します。
代償分割時の時価で評価した場合の計算式は、以下のとおりです。
支払う相続人：相続税評価額―代償金×（相続税評価額÷時価）
受け取る相続人：相続税評価額＋代償金額×（相続税評価額÷時価）
では、具体的に相続税評価額3,000万円の不動産を相続人甲と乙の2人で相続することになり、甲が代償分割で承継する場合の課税価格はいくらになるでしょうか。
甲が乙に代償金を1,500万円支払う場合のそれぞれの課税価格は以下のとおりです。
甲の課税価格：3,000万円－1,500万円＝1,500万円
乙の課税価格：1,500万円
このように、相続税評価額に基づいて代償金を算出した場合は、甲も乙も課税価格は変わりません。
しかし、時価（例：4,000万円）に基づいて代償金を算出した場合は、以下のように課税価格が異なってきます。
甲の課税価格：3,000万円－｛1,500万円×（3,000万円÷4,000万円）｝＝1,875万円
乙の課税価格：1,500万円×（3,000万円÷4,000万円）＝1,125万円
不動産の評価方法を決める際は、相続税も考慮して決めると良いでしょう。

まとめ

代償分割とは、相続財産の遺産分割方法の1つです。
代償分割のメリットは不動産を単独所有できる点ですが、代償金の決め方をめぐって相続人の間でトラブルになる可能性がある点はデメリットです。
とくに不動産を使う予定がなければ、売却して売却代金を相続人の間で分ける方法はいかがでしょうか？
不動産のいろは屋は、春日井市を中心に相続による不動産売却もお手伝いしております。
相続のご相談や不動産の売却を検討中の方は、お気軽にお問い合わせください。