- ●「買い先行」「売り先行」とは？
- ●売却開始からお引越し完了まで、資金面と時間軸、無理なく進められるスケジュールを立てよう。
- ●買い替え特有の特約、サービス、慣例等があるので、上手に使いこなそう。
- 「買い先行」「売り先行」という言葉を聞いたことはありますか？
あまり聞き馴染みのないと思いますが、マイホームの買い替える上で、とても大事な用語なのです。
子供たちが独立して家の大きさを持て余すようになった、老後の生活を考慮して駅近くのマンションに住み替えたい、子供が学校を卒業したので生活拠点を変えたい、色々な理由でマイホームの住み替え、買い替えを検討されている方がおられるかと思います。
では、この不動産の買い替え、どのような順番で進めたら良いのでしょう？
「新しいお家に引っ越してから売れば良い？ではその場合、購入代金はいつ支払うの？」
「売れないと引越しできない？あれっ？引越しできないと売れない？」
時系列で考えると、つじつまが合わなくなって混乱してきてしまいます。
実は順序が大切な買い替えの進め方を、今回、ご説明していきたいと思います。
まずは現状確認をしてみましょう。
買い替えするときに何から始めたら良いのか、最初の判断基準は
・今の家を売らなくても次の家を買えるのか？
・今の家を売らないと次の家を買えないのか？
ここがスタートライン、住み替えの最初の分かれ道になります。
住宅ローンは、基本的には同時に複数のローンを組むことはできません。
セカンドハウスや収入の状況などにより例外はありますが、原則として、現在の住宅ローンを完済しないと次のローンを組むことができないのです。
次の家を購入する手段として、
・現金で購入する。
・現在、住宅ローンの借入をしておらず、住宅ローンを組むことができる。
・借入中の住宅ローンを一括返済したうえで、新たに住宅ローンを組む。
ことができれば、購入する物件を探すところから始めることができます。
・お引越しが１回で済み、賃貸を挟む必要がなく、費用と手間を節約できる。
・売却期間にとらわれず、納得のいく金額で売却活動ができる。
・いつ、いくらで売れるのか分からないので、繰り上げ返済を予定している方には不安がある。
・今の家が売れるまでは２軒のマイホームの維持管理が必要。
マンションであれば、住宅ローンの返済に加えて２件分の管修費を払わなくてはならないかもしれません。これは家計には重たい状況ですね。
購入資金の目途がつかないのに次の住まいを探して、理想の物件が見つかったとしましょう。
でも手元に現金はなく、金融機関も新たに住宅ローンを融資してくれないとしたら、指を咥えて見ているしかできません。
あなたが気に入る物件です、きっと良い物件ですので他の人が放っておくはずがありません。他の方が購入することも十分にあり得ます。
このため、現在、所有の住宅を売却しないと次の家を買えない場合、何はなくとも、まずは売却を優先しなくてはなりません。
・現在のマイホームの売却を終えてから購入するので、購入時の資金計画が明確になる。
・維持管理が重ならないので、経済的な無理がない。
・一旦、賃貸等に転居する必要があり、引越しも2回行わなければならない。
・買取を除き、仲介ではいつ売れるのか分からないので、必然的に購入の時期も不明瞭になる。
・購入の時期が決まっていた場合、売却期間が短くなり売却価格が低くなりがち。
・気に入った物件があったとしても、売却が完了するまでは 次のステップは予算組です。次の家を買えない。
・スケジュールの都合で、気に入った物件が無くても次の家を購 次のステップは予算組です。入しなければならないケースがある。
まずは、ご自身が「買い先行」で進められるのか、「売り先行」でなければ買い替えることができないかを把握しましょう。 次のステップは予算組です。
次のステップは予算組です。
〈売却金〉ー〈ローン残債〉ー〈売却諸費用〉＋〈新たに組む住宅ローン〉＋〈自己資金〉ー〈購入諸費用〉＝ 購入物件価格（予算）
となります。
かなり複雑ですね。ですが、あてずっぽうで進めてしまうと、売却が決まったのに希望の物件が買えないということになりかねません。
購入物件価格（予算）で希望する物件が買えそうな目途が付いたら、いよいよ売却活動のスタートとなります。
住み替えを進めていくうえで、付随して流れをスムーズにするサービスや制度があります。
これらを活用することで、難航しかけた住み替えが一気にスピードアップすることもあり得ます。
不動産会社や建築会社などが買い手となります。いつ、いくらで売れるのかが明確ですので、購入する物件探しに専念できます。
・手に入る金額と時期が分かっているので、購入のスケジュールが組みやすい。
・引渡しの時期やその他の希望条件も、相談に乗ってもらいやすい。
・仲介で売却するよりも金額が低くなる。
・残債が大きいと、売却金で返済しきれない可能性がある。
「売り先行」の時に付加する特約です。
通常、売却代金を受け取ったら家を引き渡さなくてはいけませんが、この特約を付けることで、代金を受け取ってから1週間前後、引渡しを先延ばすことができます。
その1週間の中で、次の家の代金を支払い、引越しを完了し、買主様に物件を引き渡します。
お引越しが1回で済みますので、引越し代金と賃貸を借りなくて済む費用削減の効果があります。
売却が決まってから購入する家を決めるので、限られた時間（一般的に2～3ヵ月）の中で購入する家を決めないといけません。理想の家を探すというより、今、売に出ている物件の中から１番良い物件を選ぶことになります。
住宅支援機構のフラット35の場合、仲介業者と媒介契約を締結して現在の住宅を売却中であれば、住宅ローンが残っていても、残債に関係なく審査・融資が可能です。
つまり「買い先行」で住み替えができることになります。
・買いたい物件が見つかれば、すぐに購入が可能。
・賃貸を挟む必要がなく、引越しも1回で済みます。
・売却が完了するまでは、2軒分の住宅ローンを返済し続けなければいけないので要注意。
・必ず完済できる金額で売却しなければならないので、残債が相場以下でなければ取り組みが困難。
金融機関によっては、次に購入する家の住宅ローンに、残債を上乗せして融資可能な商品を取り扱うケースがあります。
売却金だけではローンの完済ができないけど手元資金では足りない、という場合に活用されます。
・残債以下での売却が可能なので、早く高確率で購入者を見つけられる可能性があります。
・購入する家のの評価額、お客様の収入状況が十分な状況でないと取り組みができない。
・毎月の返済額が大きくなるので、返済し続けられるか事前のシミュレーションが重要。
・売却と購入を同時に行わなければならないので、タイミングを合わせるのが困難。
いずれも複雑で、当てはまる場合とそうでない場合がありますが、うまく活用できると費用の削減や、そもそも困難だった住み替えを実現できることに繋がったケースも少なくありません。
住み替えは十分な資金があれば何も気にせず行えますが、その様な方は少数でしょう。
「売り先行」になる場合、ご自身の状況をしっかりと把握し、様々な選択肢から最も合った方法ですすめていくことになります。
あまり無理をせず、一度、賃貸に転居するという判断も現実的な手段です。
このように、買い替えは色々な選択肢があり複雑なため、お一人で判断できない事が多いので、早いタイミングで不動産会社にご相談いただくのが一番です。
当店では無料相談、無料査定を行っていますので、お客様のご事情をお聞きし、最も良いプランを一緒に考えてまいります。
どうぞ気軽にご相談ください。
