～トラブル事例紹介～　相続登記編

不動産取引では、細心の注意を払いながら進めても、思いもよらないトラブルが起こり得ます。

知っていれば未然に防げるものもありますので、今回は「相続未登記」が原因で起きた実際のトラブル事例と、防ぐためのポイントをご紹介します。

相続未登記とは？2024年4月から義務化された相続登記

相続未登記とは、不動産を相続したにもかかわらず、名義変更の登記をしていない状態のことです。現在は相続登記が義務化されており、放置するとトラブルや過料につながります。

• 相続した不動産は、誰が相続したのかを法務局に登記する必要がある
• 登記されずに放置された土地は、管理されず近隣の迷惑にもなる
• 2024年4月1日から相続登記は義務になり、過去の相続も対象

詳しく解説していきます！

相続登記とは、誰が相続したのかを法務局に登録することです

例えばお父様がお亡くなりになられた場合、お父様が所有していた財産は、奥様やお子様などの相続人に引き継がれていきます。不動産については、誰が相続したのかを法務局に登録する必要があります。いつ、誰が、どんな理由で所有することになったのかを記録するのが、不動産登記です。

相続登記が放置されると、所有者不明の土地が増えてしまいます

現在、相続による登記が行われないまま放置されているケースが数多くあり、大きな問題となっています。しっかりと管理されず荒れ果てて近隣に迷惑をかけたとしても、誰の持ち物か分からず対処することができないからです。

民間の研究会による推計（2016年）では、所有者不明の土地は全国で約410万ヘクタールあり、九州全土の面積を上回るとされています。

2024年4月から、相続登記は義務になりました

その対策として、2024年4月1日から相続登記が義務化されました。相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記を申請する必要があり、正当な理由なく怠ると、10万円以下の過料の対象になります。

2024年4月より前に相続した不動産も対象です。まだ登記をしていない場合は、2027年3月31日までに申請する必要があります。

相続未登記の不動産を売却したトラブル事例｜今回のケース

ここからは、実際にあった相続未登記によるトラブル事例をご紹介します。相続登記が未了のまま売買契約を結ぶ場合には、特に注意が必要です。

• 売主様は約90歳の女性で、ご主人の相続登記が未了だった
• 相続登記が未了の売買契約は、相続人全員の同意が必要
• 遺産分割協議書がないまま、総合的に判断して契約に進んだ

詳しく解説していきます！

売主様は、相続登記が未了の土地建物に住む約90歳の女性でした

売主様である現所有者は、約90歳の女性です。ご主人は数年前に他界され、土地と建物を引き継いで住まわれていましたが、相続登記がなされていませんでした。

高齢で心配との理由から、一人息子の長男が新築されたお家で同居することになり、今のお住まいを売却することになりました。

相続登記が未了の売買契約は、相続人全員の同意が必要です

幸いに購入希望者はすぐに見つかり、売買契約を取り交わしました。ただし、相続登記が未了の場合の売買契約は注意が必要です。相続の権利を持った人を明らかにし、全員が売却に同意していなければなりません。

本来は、相続登記を終えてから売買契約を結ぶのが理想です。お引渡しまでのスケジュールなど、何らかの事情で契約を先に結びたい場合は、相続人全員の同意を確認するため、遺産分割協議書を提示していただくことで契約を進めることもあります。

遺産分割協議書がないまま、契約に進んだ理由

今回のケースでは、遺産分割協議書は作成されていませんでした。次の4点から総合的に判断し、リスクはあるものの契約へと進みました。

• 相続人は売主様ご本人と長男の2名であると、高齢の本人だけでなく長男も明言していた
• 相続発生から何年も経過しているが、財産分与についてのトラブルは起こっていない
• 買主様の都合で、契約を急がなければならない状況にあった
• 売買金額が少額であった

トラブルの内容と結果｜前妻との間の子が判明

お引渡しの準備のため相続登記を進めたところ、想定外の相続人が判明しました。トラブルの内容と、その結果をお伝えします。

• 亡くなられたご主人の前妻との間に、二人の娘さんがいることが判明した
• 取引を完了するには、前妻の娘さんの同意などが必要になった
• 同意は得られたが、得られなければ違約解除になるところだった

詳しく解説していきます！

相続登記を進めると、前妻との間の娘さんが判明しました

お引渡しの準備のため司法書士に依頼して相続登記を進めてもらうと、亡くなられたご主人には離婚歴があり、前妻との間に二人の娘さんがいることが発覚しました。前妻はすでに他界されていましたが、お二人の娘さんは健在でした。

このような場合、二人の娘さんにも、長男と同じ割合の相続権が発生します。今回のケースでは、法定相続分は売主様（配偶者）が2分の1、お子様3人（長男と娘さん2人）がそれぞれ6分の1ずつです。

取引を完了するために必要だった3つのこと

取引を完了するためには、次の3点が必要でした。

• 前妻の娘さんから、売却への同意を得ること
• 売買代金の分与の仕方に、同意を得ること
• 各種書類への署名捺印や、住民票・印鑑証明書の取得に協力してもらうこと

離婚した前妻の娘さんというデリケートな関係性の中で、これらの項目をクリアしなくてはなりません。場合によってはネガティブな感情がぶつかり、暗礁に乗り上げることも十分にあり得ます。

結果：同意は得られましたが、違約解除のリスクもありました

幸いにも今回のケースでは、前妻との間のお二人に、売買代金より法定相続分をお渡しする条件で、同意をいただくことができました。

もし同意を得られない場合は、違約解除となり、違約金を支払うことになっていました。買主様も購入や引越しに向けて様々な準備をしてこられているので、違約金を受け取れたからといってご納得されるとは限りません。場合によっては、大きな問題に発展していたかもしれません。

相続未登記のトラブルを防ぐために知っておきたいこと

他にも相続人が存在していたことを知らなかったのは、致し方ない面があります。しかし、相続時に相続登記を行っていれば、その時点で気づくことができました。

• 相続が発生したら、もれなく相続登記を行う
• 相続人を正しく把握し、遺産分割協議書を作成する
• 懸念点は、契約前に解決する

詳しく解説していきます！

相続が発生したら、もれなく相続登記を行いましょう

相続登記は、すでに義務化されています。登記を進める過程で相続人が明らかになるため、今回のような想定外の相続人の判明を、早い段階で防ぐことができます。まだ登記をしていない不動産がある場合は、2027年3月31日までの期限を待たずに進めましょう。

相続人を正しく把握し、遺産分割協議書を作成しましょう

相続人は、戸籍謄本などで正しく把握することが大切です。そのうえで、相続人全員の同意を確認するため、遺産分割協議書を作成しておきましょう。売却の際にも、契約をスムーズに進めやすくなります。

懸念点は、契約前に解決しましょう

想定外のことが起こっても、契約前であれば大きな問題にはなりません。しかし、契約後だと多額の費用が発生したり、裁判に発展したりすることも、実際にあり得ます。気になる点があれば、契約前に解決しておきましょう。

まとめ

• 相続登記は2024年4月から義務化されており、過去の相続も2027年3月31日までに申請が必要
• 相続人を正しく把握し、遺産分割協議書を作成する
• 懸念点は、契約前に解決する

今後も安心して不動産売買が行えるよう、事例をご紹介してまいります。売主様には、売却に関する基礎知識を身に付けていただきたいと考えております。

株式会社不動産のいろは屋について

株式会社不動産のいろは屋は、JR中央本線春日井駅南口から徒歩1分、店舗前に駐車場もご用意しています。社名のとおり、不動産売却の「いろは」の「い」からひとつひとつ丁寧にお伝えし、安心・納得して売却を進めていただくことを第一にしています。

仲介・買取オークション・自社買取・買取保証付き仲介・リースバックの5つの売却プランから、お客様ご自身で納得して選んでいただけます。将来の売却に向けた準備から相談できる、無料の不動産売却セミナーも行っています。急かすことなく、お客様が安心・納得して売却できる支援を大切にしています。