春日井市の査定額・売出価格・固定資産税評価額はなぜ違う？

査定額、売出価格、固定資産税評価額は、同じ目的の数字ではありません。金額の大小だけで、正しい価格を選ぶことはできません。

春日井市の自宅を売ろうと、税金の通知書と査定書、近所の売出広告を机に並べる。どれも同じ土地や家の値段に見えるのに、数字が大きく違って戸惑います。「税金の評価が低いから売れない？」「高い査定の会社を信じてよい？」「広告の値段と同じくらいで売れる？」と迷うのは自然です。

比較に必要なのは、数字を一つへ無理にそろえることではなく、何のために、いつ、どんな条件で出された数字かを分けることです。資料の役割が分かれば、売出価格を決める前に何を質問すべきかが見えてきます。

査定書を使うか、広告を使うかで、見えるものが違う

売却の見通しを知りたいときは査定書の根拠を、競合となる物件を知りたいときは売出広告を読みます。知りたいことに応じて使い分けるのが出発点です。

• 査定額は、条件を踏まえた売却見通しの意見
• 売出価格は、購入希望者へ示す価格で、成約価格とは別
• 金額を読む順番は、用途・時点・条件の近さ

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査定額と売出価格は、役割が違います

査定額は、物件の条件や市場の資料などを踏まえた売却見通しの意見で、成約を約束するものとは限りません。査定方法や調査の段階、想定している売却期間も確認します。売出価格は、売主の希望や販売計画を含む価格で、実際に合意された成約価格とは区別します。広告が掲載されているという情報だけで、その金額で売れたと判断しないことが大切です。

4つの価格を、役割ごとに整理します

次の4つに分けて、分かることと、そのままでは分からないことを整理します。

• 査定額：条件を踏まえた売却見通しが分かる。確実な成約額や入金日は分からない
• 売出価格：現在の売主が提示する条件が分かる。その金額で合意した実績は分からない
• 成約価格：過去の取引で合意された金額が分かる。自宅にも同じ条件が成立するかは分からない
• 固定資産税評価額：税の評価に用いる数字が分かる。買主との実際の合意価格は分からない

金額は、「用途・時点・条件の近さ」の順に読みます

何に使う価格かを確認し、次にいつの情報かを確認し、最後に自分の家と条件がどこまで近いかを確かめます。この順番なら、数字の差をそのまま不動産会社の良し悪しへ結び付けず、理由を質問できます。

固定資産税評価額は、売却価格への換算表ではない

固定資産税評価額は、固定資産税などの課税に用いる評価の数字です。買主が購入するときの合意価格とは、用途が異なります。

• 課税に用いる数字で、合意価格とは用途が違う
• 一定の倍率で売却価格へ変える方法は、査定の代わりにならない
• 通知書は、物件を整理する資料の一つとして使う

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課税に用いる数字は、合意価格とは用途が違います

通知書を見る際は、土地と家屋を分け、評価額と課税標準額など、どの欄の数字を見ているかを確認してください。対象の物件がすべて載っているか、売りたい範囲と同じ範囲の数字かも確かめます。

一定の倍率で売却価格へ変える方法は、査定の代わりになりません

家の状態や道路条件、権利関係、買主との交渉など、売却に影響する条件を一律の計算で扱えないためです。税の通知書にある一つの金額を、自分の物件の査定の代わりにしないでください。

通知書は、物件を整理する資料の一つとして使います

所在地や地番、面積などを他の書類と照合し、不一致や分からない欄があれば確認します。税の評価に疑問があれば自治体の担当へ、売却見通しは不動産会社へと、質問する先を分けましょう。

成約事例を調べるときは、条件が近い資料を探す

過去の取引価格を調べても、自宅へそのまま当てはめることはできません。価格が近い資料ではなく、条件が近い資料を探します。

• 不動産情報ライブラリで、取引価格・成約価格を調べる
• 面積が同じでも、道路や形状が違えば価格は移せない
• 比較表に条件を並べ、分からない欄は空欄で残す

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不動産情報ライブラリを、調べる入口として使います

国土交通省の不動産情報ライブラリでは、地域、種類、時期などを指定して、不動産の取引価格・成約価格の情報を検索できます。見つけた数字をそのまま自宅へ当てはめず、条件の差とデータの時点を確認する必要があります。個別の修繕履歴や室内状況まで分かるとは限らないため、査定書の説明と照合する使い方が現実的です。

比較例1：同じ100平方メートルでも、価格は移せません

以下は説明用の仮定です。近くの土地100平方メートルが2,000万円で取引された資料を見つけ、自宅の土地も100平方メートルだとします。面積が同じだから2,000万円と置く前に、道路との接し方、形状、高低差、土地の利用条件、取引時期を比較します。差があると分かった段階で、勝手に何割減と計算せず、査定でどう考慮したかを質問してください。

比較表に条件を並べ、分からない欄は空欄で残します

面積、物件種別、時期、道路、形状、建物の有無を並べます。建物付きの取引と土地だけの取引も、そのまま比べないことが重要です。解体費用の負担などが不明なら、その不明点も含めて比較します。

比較例2：2社の査定差は、販売計画の差かもしれない

査定額が2社で違うときは、同じ内容を比べているかを確認します。査定額、売出提案額、想定期間を分けて聞きます。

• 査定額・売出提案額・想定期間を分けて聞く
• 同じ希望期限・建物情報・引渡し条件を伝える
• 仲介の査定と、買取価格を混ぜない

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2社の査定額が違うときは、販売計画も確認します

仮にA社の査定が2,600万円、B社が2,300万円だったとします。A社は強めの売出価格から反響を見て調整する案、B社は短い期限を重視した案だとしたら、数字だけでは同じ内容を比較していません。売却期限が特にないなら価格を試す販売計画を選ぶ余地があり、翌春に資金が必要なら、成約しなかった場合の対応と入金までの日程を重視します。

同じ条件を伝えて、根拠と前提を比べます

最初に双方へ、同じ希望期限、同じ建物情報、同じ引渡し条件を伝えます。そのうえで、根拠にした事例、価格差の理由、売出後に見直す条件を確認します。根拠の事例が広告中の物件か成約済みかも質問してください。高い提案を否定する必要も、低い提案だから正しいと決める必要もありません。

仲介の査定と、買取価格を混ぜないようにします

仲介の売却見通しと、会社が買主として示す条件は役割が異なります。買取の金額が低いという一点だけで比較を終えず、売主負担や入金日、必要な作業も合わせて読みます。株式会社不動産のいろは屋は、公式サイトで無料査定と複数の売却プランを案内しています。査定を相談する際は、どの期限と状態を前提にした提案かを説明してもらうと、検討に使いやすくなります。

まとめ：数字を一つにそろえる前に、質問をそろえる

• 価格の用途、情報の時点、物件条件の3つを確認する
• 査定・売出・成約・税の評価を分けて書く
• 条件が近い2〜3件の資料で、差を説明できるか確かめる
• 前提が不明な数字に印を付け、査定相談の質問に変える

手元の数字の横へ「査定」「売出」「成約」「税の評価」と書き、前提が不明なものに印を付けてください。その印を査定相談の質問に変えると、売出価格を決める材料がそろいます。

株式会社不動産のいろは屋について

株式会社不動産のいろは屋は、JR中央本線春日井駅南口から徒歩1分、店舗前に駐車場のある不動産会社です。社名のとおり、不動産売却の「いろは」の「い」からひとつひとつ丁寧にお伝えし、安心・納得して売却を進めていただくことを第一にしています。

仲介・買取オークション・自社買取・買取保証付き仲介・リースバックの5つの売却プランから、ご自身で納得して選べます。将来の売却に向けた準備から相談できる無料の不動産売却セミナーも開催しており、急かさず、お客様のペースを優先したご相談をお約束します。