空き家を売る場合と貸す場合の判断基準とは？売却方法やポイントも解説

空き家を相続などで取得した際は、どのように活用するべきか迷いますよね。
そこで今回は、空き家を売る場合と貸す場合の判断基準や売却方法、売る場合に気を付けたいポイントについて解説いたします。
春日井市内で空き家を所有している方は、ぜひ参考にご覧ください。

空き家は売るべき？貸すべき？

「空き家を所有しているがとくに使い道がなくて困っている」という声をよく耳にします。
空き家は所有しているだけでも管理費や固定資産税がかかるため、活用しないともったいないですよね。
そこで迷うのが「売るべきか」「貸すべきか」でしょう。

売るか貸すかの判断基準とは？

「売る」か「貸す」かのどちらが良いかは、当然ですが物件の状態や立地によって異なります。
空き家を貸すとなると、やはり「人が住める状態か」「賃貸需要のある立地にあるか」が問われます。
売る場合は、多少空き家が古くてもリノベーションをしたい顧客層に売れることがあります。
しかし、貸すとなると修繕や内装工事などのリフォームが必要となるでしょう。
その場合、何年分の賃料収入でリフォーム費用を回収できるかも計算しなければなりません。
売るか貸すかの判断基準は、現在の売却代金と賃料収入の比較だけではなく、物件の状態や維持費、賃貸需要などを総合的に見る必要があります。

売る場合のメリット・デメリット

空き家を売るメリットは、以下の2つです。

• 現金がすぐに手に入る
• 管理する手間や維持費がかからなくなる

空き家は所有しているだけで、管理する手間や管理費用、固定資産税などの維持費がかかります。
また、放置した場合は特定空家に指定され、固定資産税の軽減措置が受けられなくなるなどのペナルティが課されるおそれもあります。
そのため、空き家は売ることで売却代金が手に入るだけでなく、管理コストやリスクをなくせるメリットがありますよ。
一方でデメリットは、売却時の費用がかかる点です。
売却時の費用としては、仲介手数料や登記費用などが挙げられます。

貸す場合のメリット・デメリット

空き家を貸す場合のメリットは、以下の2つです。

• 家賃収入が得られる
• 空き家を管理する手間が省ける

空き家を貸すことで、定期的に家賃収入が得られるのは嬉しいメリットでしょう。
また、借主が住むことで、換気や通水などの空き家管理に必要な手間が省けます。
一方でデメリットは、家賃を滞納されるなどのトラブルや空室リスクがある点でしょう。
空き家は貸すとなると賃貸経営の知識も必要となり、継続的に黒字となる収益を生みだすのはむずかしいです。
そのため、基本的には空き家は「売る」ことをおすすめします。

空き家を売る場合の方法とは？

では、空き家を売るにはどのような方法があるのでしょうか。
空き家を売る方法は、以下の3つです。

方法①古家付き土地として売る

近年は、YouTubeやテレビ番組などの影響もあり古民家のDIYが流行っています。
そのため、古い空き家についてもあえて解体せずに古家付き土地として売る方法があります。
古家付き土地として売るメリットは、時間や手間がかからない点です。
反対にデメリットは、売却価格が安くなりやすい点でしょう。
それは古家の場合、修繕工事や解体が必要となるため、安い価格で売り出さないとなかなか買い手がつかないからです。
ただし、古家でもきれいな状態の場合や立地が良い場合は、高値で売れる可能性もありますよ。

方法②空き家を解体して売る

あまりにも劣化が進んでいる空き家の場合は、解体してから更地として売る方法もあります。
空き家を解体して売るメリットは、古家付きで売るよりも高値で売りやすい点です。
反対にデメリットは、解体費用がかかる点や工事が終わるまでの時間がかかる点でしょう。
しかし、空き家の解体費用については補助金が出る自治体もあります。
解体してからの売却を検討中の方は、空き家がある地域の自治体に問い合わせてみると良いでしょう。

方法③空き家をリフォーム後に売る

空き家がなかなか売れない場合は、リフォームで資産価値を上げてから売る方法もあります。
ちょっとしたリフォームで資産管理を上げられるのであれば、メリットは大きいでしょう。
ただし、大規模なリフォームが必要で高額な費用がかかる場合はご注意ください。
リフォームに費用をかけたにも関わらず、売却代金で回収できなければ赤字となるからです。
そのため、空き家をリフォームして売るかどうかは「リフォーム費用がどれくらいかかるのか」「リフォーム後に高値で本当に売れるのか」をしっかりと確認してから決めると良いでしょう。
なお、空き家のリフォームにかかる工事費用についても補助金を出す自治体があります。
ただし、自治体によって取り扱っているかどうかや補助金を利用できる条件が異なります。
気になる方は、空き家がある自治体に確認してみましょう。

空き家を売るときのポイントとは？

空き家を売る際は、なるべくスムーズに高い価格で売りたいですよね。
そこで最後に、空き家を売るときのポイントを4つご紹介します。

ポイント①少し高い価格で売り出す

空き家を売るときは、まずは相場よりも少し高い価格で売り出しましょう。
それは、空き家は値下げ交渉されるケースが多いからです。
そのため、いずれ値下げすることを見越して最初に売り出す価格は高い価格に設定するのがポイントです。

ポイント②ホームインスペクションをする

ホームインスペクションとは、住宅の専門家が家の劣化状況や修繕をおこなったほうが良い箇所を診断することを指します。
ホームインスペクションをすると報告書を作成してもらえるため、空き家を売る際に買主に見せることができます。
ホームインスペクションの報告書を見ることで、買主も物件の状態を把握でき、安心して空き家を購入することができます。

ポイント③長期的な計画を立てる

空き家を売る際に、なかなか売れないからと焦ってすぐに値下げをしてはもったいないです。
空き家は年々増加しているため、売れるのに時間がかかる可能性があります。
そのため、すぐには売れないことを覚悟して長期的に販売戦略を練る必要があります。
焦って値下げをして実際の資産価値よりも低い価格で売却しないように、計画を立てるのがポイントですよ。
たとえば、売り出す期間をあらかじめ定め、その期間内に売却できなければ、不動産会社に買取依頼をするなどの計画を立てると良いでしょう。

ポイント④境界を確定する

空き家を売る際は、トラブルを未然に防ぐためにも境界を確定しておいたほうが安心です。
境界を確定するには、土地家屋調査士に確定測量を依頼する必要があります。
ただし、確定測量は費用がかかります。
確定測量の相場は、100～200㎡の土地で約35～80万円です。
確定測量をするかどうかは、費用対効果を考慮して実施するかどうかを決めると良いでしょう。
ちなみに、境界は確定していたほうが買主も安心して購入することができます。

まとめ

空き家は所有しているだけで管理コストと維持コストがかかるため、貸すよりも売る方がおすすめです。
空き家を売る方法としては「古家付き土地として売却」「更地にしてから売却」「リフォーム後に売却」の3つの方法がありますよ。
空き家は、最初は高い価格で売り出すのがポイントです。
私ども「不動産のいろは屋」では、春日井市を中心に空き家の売却に関するご相談を承っております。
空き家をどのように売却すれば良いのか迷う方は、ぜひお気軽にご相談ください。