不動産売却で必ず必要になる「抵当権抹消費用」とは？春日井市の専門家が徹底解説

不動産を売るとき、抵当権抹消は避けて通れません

春日井市で不動産の売却をご検討されている皆様、こんにちは。JR春日井駅から徒歩1分、株式会社不動産のいろは屋です。

不動産を売却する際、多くの方が「手元にいくら残るのか」を気にされます。売却代金から差し引かれる費用には、仲介手数料や税金などがありますが、その中でも見落とされがちなのが「抵当権抹消費用」です。

住宅ローンを組んで購入した不動産には、ほぼ確実に抵当権が設定されています。抵当権とは、金融機関が融資の担保として不動産に設定する権利のことです。万が一ローンの返済が滞った場合、金融機関はその不動産を競売にかけて融資金を回収できる仕組みになっています。

買主様の立場で考えてみてください。購入しようとしている物件に前の所有者の借金の担保が残っていたら、安心して買えるでしょうか。将来、自分が所有している不動産が突然競売にかけられるリスクがあるとしたら、誰も買いたくありませんよね。

だからこそ、不動産売却の絶対条件として、売主様が責任をもって抵当権を抹消しなければならないのです。この手続きにかかる費用が「抵当権抹消費用」であり、不動産売却における必須の支出となります。

当社では約19年にわたり住まいに関する業務に携わってきた経験をもとに、お客様一人ひとりに丁寧にご説明し、安心して売却活動を進めていただけるようサポートしております。本記事では、この抵当権抹消について、費用の内訳から手続きの流れ、注意すべきポイントまで、わかりやすく解説いたします。

抵当権抹消の手続きはいつ、どのように行われるのか

売却の最終段階「決済日」に実行されます

不動産売却は、査定から始まり、媒介契約の締結、売却活動、売買契約、そして最後に残代金の授受と物件引渡しという流れで進みます。抵当権抹消は、この最終段階である「決済日」に行われます。

売買契約を結んでから実際に物件を引き渡すまでには、通常2〜3か月の期間があります。この間に売主様は引越しの準備を進め、住宅ローンの完済に向けた手続きを金融機関と調整します。

決済日当日は、買主様、売主様、不動産会社の担当者、そして司法書士が一堂に会します。この日の流れは非常にスピーディーで、いくつもの重要な手続きが同時並行で進みます。

決済当日の具体的な流れ

まず、買主様から売主様の指定口座に残代金が振り込まれます。売主様はこの代金を受け取ったら、すぐに金融機関に住宅ローンの残債を一括返済します。

金融機関は返済を確認すると、抵当権を抹消するために必要な書類を発行します。この書類には解除証書などが含まれ、司法書士に引き渡されます。

司法書士は、売主様から受け取った権利証や実印、印鑑証明書などと合わせて、法務局に所有権移転登記と抵当権抹消登記を申請します。この一連の手続きを、わずか数時間の間に完了させなければなりません。

当社では、この決済日がスムーズに進むよう、事前に関係者全員と綿密に打ち合わせを行い、当日の段取りを確認しています。お金の動きと法的な手続きが同時進行するため、一つでも手違いがあると取引全体が止まってしまうからです。

専門家の力が不可欠な理由

抵当権抹消の手続きは、法律の専門知識が必要な作業です。登記申請書の作成、必要書類の確認、法務局への提出など、一般の方が自分で行うのは非常に困難です。

そのため、ほぼすべてのケースで司法書士に依頼することになります。司法書士は登記の専門家として、書類に不備がないかをチェックし、法務局での手続きを代行してくれます。この司法書士への報酬が、抵当権抹消費用の大部分を占めることになります。

抵当権抹消費用の内訳を詳しく知っておきましょう

主な費用は司法書士への報酬です

抵当権抹消費用は、大きく分けて二つの要素で構成されています。一つは司法書士への報酬、もう一つは国に納める登録免許税です。

司法書士への報酬は、業務の内容や地域、事務所によって異なりますが、一般的には数万円程度が相場となります。司法書士は決済日に立ち会い、ローンの完済確認から書類の作成、法務局への申請まで、一連の業務を担当します。

登録免許税は、不動産1件につき1,000円と法律で定められています。ここでいう「1件」とは、土地1筆、建物1棟をそれぞれ1件として数えます。例えば、土地と建物の両方を売却する場合は2,000円ということになります。

意外と見落としがちな追加費用

抵当権抹消以外にも、状況によっては登記関連の費用が発生することがあります。特に注意していただきたいのが、登記簿上の住所と現在の住所が異なる場合です。

例えば、不動産を購入した後に引越しをして住所が変わった場合、登記簿上の住所はそのままになっています。所有権を買主様に移転する際には、登記簿の情報と現在の情報が一致していなければなりません。そのため、まず「住所変更登記」を行う必要があります。

この住所変更登記にも、司法書士への報酬と登録免許税がかかります。金額としては数万円程度ですが、事前に想定していないと資金計画に狂いが生じてしまいます。

当社では物件調査の段階で、こうした追加費用の可能性についてもしっかりとご説明し、正確な資金シミュレーションを行います。売却後の手取り額を正確に把握していただくことが、安心のお取引につながると考えているからです。

失敗しないための事前準備が成功のカギです

ローン完済の手続きは早めに確認を

抵当権抹消で最も重要なのは、決済日に確実にローンを完済できる体制を整えておくことです。これを怠ると、決済日に金融機関から抹消書類が発行されず、取引全体が延期になってしまいます。

売却活動が本格化したら、できるだけ早い段階で金融機関に連絡しましょう。一括繰り上げ返済を行う旨を伝え、必要な手続きや書類について確認します。金融機関によっては、完済の予約が必要な場合もあります。

また、決済日時点での正確な完済額を確認することも大切です。住宅ローンは日割りで利息が発生しますので、決済日が確定したら、その日までの利息を含めた最終的な完済額を金融機関に計算してもらいます。

当社では、お客様が金融機関とスムーズにやり取りできるよう、必要に応じてアドバイスやサポートを行っています。どんな小さな疑問でも、遠慮なくご相談ください。

決済日に向けた書類の準備

決済日には、抵当権抹消と所有権移転のために、いくつもの重要書類が必要になります。当日になって「書類が見つからない」「有効期限が切れている」といったトラブルがあると、手続きが進められません。

特に重要なのが権利証(登記識別情報)です。これは不動産の所有権を証明する最も大切な書類で、紛失していると再発行に時間がかかったり、手続きが複雑になったりします。

また、印鑑証明書は発行から3か月以内のものが必要です。古い印鑑証明書しか手元にない場合は、決済日前に新しく取得しておく必要があります。実印も忘れずに準備しましょう。

当社では、決済日の数週間前から、必要書類のチェックリストをお渡しし、一つひとつ確認しながら準備を進めていただきます。書類の管理方法や取得方法についても、丁寧にご説明いたします。

買主様へのメリットも考えた売却戦略

当社が提供する「いろは安心取引3大サポート」の一つに、既存住宅売買瑕疵保険への加入支援があります。この保険に加入することで、売却後に建物の不具合が見つかった場合でも、保険で対応できるため、買主様に安心していただけます。

さらに、瑕疵保険に加入した物件を購入する買主様は、住宅ローン減税や登録免許税、抵当権設定の際に優遇を受けられる場合があります。これは買主様にとって大きなメリットとなり、購入の後押しにもなります。

売主様が責任をもって抵当権を抹消し、さらに瑕疵保険で物件の安全性を担保することで、取引全体の信頼性が高まり、決済もよりスムーズに進みます。こうした総合的なサポートが、安心のお取引を実現するのです。

費用の全体像を把握して賢い売却計画を立てましょう

不動産売却にかかる主な費用

抵当権抹消費用は、不動産売却にかかる費用のほんの一部です。売却代金から手元に残る金額を正確に把握するには、すべての費用を合計して計算する必要があります。

不動産売却の主な費用は次の通りです。

• 仲介手数料(仲介で売却する場合)
• 抵当権抹消費用
• 契約印紙代
• 譲渡所得税
• 住民税

このほかにも、測量が必要な土地の場合は測量費用、古い建物を解体する場合は解体費用、前述の住所変更登記費用など、物件の状況によって様々な費用が発生する可能性があります。

当社では、お客様の物件を詳しく調査した上で、予想される費用をすべて洗い出し、資金シミュレーションを作成します。売却後の手取り額がいくらになるのかを事前に把握していただくことで、安心して売却活動を進めていただけます。

買取という選択肢のメリット

お客様のご希望条件によっては、仲介ではなく買取をお勧めすることもあります。買取とは、不動産会社が直接物件を購入する方法です。

買取の大きなメリットは、仲介手数料がかからないことです。仲介手数料は売却代金の3%+6万円(税別)が上限ですので、かなりの金額になります。また、購入希望者を探す期間が不要なため、売主様のご都合に合わせたスケジュールで確実に売却できます。

買取の場合でも、契約印紙代や抵当権抹消費用は発生しますが、費用の構造がシンプルで分かりやすくなります。決済日も事前に確定できるため、ローンの完済手続きや引越しの計画も立てやすくなります。

一方、買取は仲介に比べて売却価格が低くなる傾向があります。しかし、「確実に期限内で売却したい」「早く現金化したい」という場合には、費用対効果の高い選択肢となります。

当社では、お客様のご希望をじっくりとお聞きし、仲介と買取の両方のメリット・デメリットをご説明した上で、最適な売却方法を一緒に決めていきます。

早めの行動が成功への近道です

不動産売却は、思い立ってすぐに完了するものではありません。査定、売却活動、契約、そして引渡しまでを含めると、半年前後の期間を見込んでおくのが現実的です。

「急いで売らなければならない」という状況になると、どうしても条件面で妥協せざるを得なくなります。逆に、時間的な余裕があれば、より良い条件で売却できる可能性が高まります。

抵当権抹消の手続きについても同様です。早めに準備を始めることで、金融機関とのやり取りもスムーズに進み、決済日のトラブルを防ぐことができます。

まずは無料相談や無料査定をご利用いただき、現在の不動産の価値を確認することから始めてみてください。ローンの残債がどれくらいあるのか、売却時にどのような費用がかかるのかを把握しておくだけでも、将来の売却計画に大きく役立ちます。

まとめ：抵当権抹消は売主様の大切な責任です

不動産売却における抵当権抹消費用は、決して大きな金額ではありませんが、必ず必要になる費用です。この手続きを確実に行うことが、買主様に安心して物件を引き渡すための売主様の責任といえます。

当社、株式会社不動産のいろは屋は、春日井市を中心に、約19年の経験と実績をもとに、お客様の不動産売却を全力でサポートしています。抵当権抹消を含め、売却にかかるすべての費用について、事前に分かりやすくご説明いたします。

法律のことや経費のこと、どんな小さな疑問や不安でも、遠慮なくご相談ください。お客様一人ひとりのご要望に合った最適な売却方法を、一緒に考えていきます。

春日井市で土地、一戸建て、マンション、空き地、空き家の売却をご検討の方は、ぜひ当社までお気軽にお問い合わせください。JR春日井駅から徒歩1分という便利な立地で、皆様のお越しをお待ちしております。