不動産売却で必ず必要になる「抵当権抹消費用」とは？手続きと費用を徹底解説

抵当権抹消費用が不動産売却で必須となる理由

不動産を売却する際、売主様は売買代金という大きな収入を得られる一方で、さまざまな諸費用の支払いも発生します。仲介手数料や契約印紙代などと並んで、特に住宅ローンが残っている物件を売却する場合に必ず発生するのが「抵当権抹消費用」です。

抵当権とは、住宅ローンを借りる際に金融機関が設定する担保権利のことを指します。もし返済が滞った場合、金融機関はこの権利によって不動産を差し押さえることができます。つまり、抵当権が付いたままの不動産は、前の所有者のローンの担保として機能し続けている状態なのです。

買主様の立場で考えてみましょう。抵当権が残ったままの物件を購入するということは、いつ差し押さえられるかわからない不動産にお金を払うことになります。これでは安心して購入できませんし、そもそも買主様が新たに住宅ローンを組む際にも、金融機関から融資を断られてしまいます。

私たち株式会社不動産のいろは屋は、JR春日井駅から徒歩1分という好立地に事務所を構え、春日井市での不動産売却を専門にサポートしています。代表の松波は約19年にわたり住まいに関する仕事に携わってきた経験から、「不動産売却に関する『いろは』の『い』からひとつひとつ丁寧にお伝えし、安心して納得のいく売却活動を進めていただくこと」を何よりも大切にしています。

本記事では、この抵当権抹消費用について、具体的な手続きの流れから実際にかかる費用の内訳、さらには売主様が事前に知っておくべき注意点まで、当社の実務経験に基づいて詳しく解説していきます。

抵当権抹消手続きの具体的な流れと専門家の役割

決済日当日の緊張感ある手続き

抵当権の抹消は、売却プロセスの中でも最も緊張感のある場面で実行されます。それが残代金の授受と物件引渡しを行う「決済日」です。この日は売買契約を結んだ後の最終ステップとなり、すべての手続きが同時進行で完了しなければなりません。

決済日の流れを具体的に説明しましょう。まず、買主様から残代金を受領します。売主様はその代金を使って、既存の住宅ローンを一括返済します。そしてローンを完済した証として、金融機関から抵当権抹消に必要な書類を受け取ります。これらすべてが同じ日に、しかもほぼ同時に行われるのです。

なぜこのような複雑な手続きになるのでしょうか。買主様は抵当権が確実に抹消されることを確認してからでないと残代金を支払いたくありません。一方、金融機関はローン残高が完済されたことを確認してからでないと抵当権抹消の書類を発行してくれません。このように、すべてが相互に関連しているため、慎重かつ確実な進行管理が求められるのです。

司法書士の重要な役割

この複雑な手続きを円滑に進めるために登場するのが司法書士です。司法書士は登記の専門家として、決済日に立ち会い、すべての書類が揃っているかを確認します。そして売主様から抵当権抹消と所有権移転に必要な書類を預かり、法務局へ登記申請を代行してくれます。

当社では、信頼できる司法書士と連携しながら、決済日を迎えるまでの準備を入念に行います。ローンの完済額を事前に確認し、必要な書類をすべて揃えておく。この綿密な準備作業があるからこそ、決済日当日をスムーズに進めることができるのです。

抵当権抹消費用の具体的な内訳

司法書士報酬について

抵当権抹消費用として売主様が負担する主な費用は、司法書士への報酬と登録免許税の2つです。まず司法書士報酬について詳しく見ていきましょう。

司法書士は決済日の立ち会い、金融機関との連携、抹消登記書類の作成、法務局への申請代行といった一連の業務を担当します。これらの専門的な業務に対する報酬として、一般的には数万円程度の費用が発生します。

報酬額は依頼する司法書士によって異なりますが、当社では長年お付き合いのある信頼できる司法書士をご紹介しています。事前に正確な見積もりをお出ししますので、予想外の費用が発生する心配はありません。

登録免許税という国への税金

もう一つの費用が登録免許税です。これは法務局に登記申請を行う際に国に納める税金で、抵当権抹消登記の場合、不動産1件につき1,000円と定められています。

土地と建物がある一戸建ての場合、土地1件と建物1件で合計2,000円となります。マンションの場合は、土地が共有持分となるため基本的には2,000円です。この登録免許税は法律で定められた金額なので、どの司法書士に依頼しても同じ金額になります。

このように見てみると、抵当権抹消費用の大部分は司法書士報酬であることがわかります。登録免許税は比較的少額なので、全体の費用としては主に専門家への報酬が中心となるのです。

住所変更登記が必要なケース

ここで注意していただきたいのが、抵当権抹消とは別に発生する可能性のある費用です。それが「住所変更登記費用」です。

不動産を購入した後に引っ越しをして、登記簿上の住所を変更していない場合、この手続きが必要になります。所有権移転登記を行う際には、売主様の現在の住所と登記簿上の住所が一致している必要があるためです。

当社で買取をご利用いただく場合、登記上の住所が現住所と異なるときは数万円程度の登記費用が別途発生します。この費用も司法書士報酬と登録免許税で構成されており、抵当権抹消と同様の仕組みです。

このような追加費用を避けるため、当社では売却のご相談をいただいた段階で、必ず登記情報を確認させていただいています。早期に問題を発見できれば、対策を立てる時間的余裕が生まれ、最終的な費用負担も明確になります。

安心して決済日を迎えるための事前準備

金融機関との綿密な連携

抵当権抹消をスムーズに進めるために最も重要なのが、ローンを借りている金融機関との事前調整です。決済日にローンを完済できなければ、抵当権抹消に必要な書類が発行されず、引渡しができないという最悪の事態になってしまいます。

まず必要なのが、決済日を基準とした完済額の確定です。ローン残高は日々変動していますし、利息も日割りで計算されます。金融機関に決済日を伝え、その日時点での正確な完済額を算出してもらう必要があります。

また、金融機関によっては一括繰り上げ返済の予約が必要な場合があります。この手続きを忘れてしまうと、決済日当日に窓口で「予約がないので今日は対応できません」と言われてしまうこともあります。実際、過去には他社で売却を進めていたお客様が、この手続きを失念してしまい、決済日が延期になったというケースもありました。

決済日に必要な書類の準備

決済日当日、司法書士は売主様の本人確認を厳密に行います。この確認が完了しないと、所有権移転登記も抵当権抹消登記も進められません。そのため、事前に必要な書類をしっかり準備しておくことが重要です。

必要な書類は主に以下のとおりです。実印と印鑑証明書は司法書士への委任状などに使用します。印鑑証明書は発行から3か月以内のものを用意してください。本人確認書類としては運転免許証が一般的ですが、マイナンバーカードやパスポートでも問題ありません。

これらの書類は、決済日の1週間前までには揃えておくことをお勧めしています。当日になって「印鑑証明書が期限切れだった」「実印がどこかにいってしまった」といった事態を避けるためです。

瑕疵保険による安心の提供

当社では「いろは安心取引3大サポート」として、買主様への安心も同時に提供しています。その一つが既存住宅売買瑕疵保険への加入サポートです。

この保険に加入すると、買主様が住宅ローンを組む際に抵当権設定において優遇を受けられる場合があります。売主様が抵当権抹消費用を負担してクリーンな物件を引き渡すだけでなく、こうした安心サポートを提供することで、買主様も安心してローンを組み、物件を購入できる環境が整います。

結果として、売却プロセス全体の信頼性が向上し、スムーズな取引につながるのです。中古の不動産取引は個人間売買のため、トラブルが起こったときの不安が大きいものですが、このような多角的なサポートによって、その不安を最小限に抑えることができます。

資金計画における抵当権抹消費用の位置づけ

資金シミュレーションの重要性

不動産売却を成功させるために、当社が最も重視しているのが早期段階での資金シミュレーションです。売却のご相談をいただいた際、まず一緒に行うのがこのシミュレーション作業です。

資金シミュレーションでは、売却価格から諸費用を差し引いた最終的な手取り額を算出します。諸費用には仲介手数料、契約印紙代、譲渡所得税・住民税といった主要な費用に加えて、抵当権抹消の手続きにかかる費用や、登記上の住所が現住所と異なる場合に発生する登記費用も含めて確認します。

「もっと早くから準備をしていればもっと良い条件で売却できたのに」という後悔をされる売主様を、私たちは何人も見てきました。だからこそ、できるだけ早い段階で正確な費用を把握し、最終的な手取り額の見通しを立てておくことが重要なのです。

買取プランにおける費用構造のシンプル化

当社では売主様のご希望を叶えるために5つの売却プランをご用意しています。その中でも、売却のスピードや確実性を優先される場合にお勧めしているのが「買取プラン」です。

買取プランでは、当社が直接物件を買い取らせていただくため、仲介手数料が発生しません。発生する費用は契約書に貼付する印紙代や抵当権抹消の手続きにかかる費用などが主となります。

仲介手数料は売却価格の3パーセントプラス6万円に消費税が加わるため、かなり高額になります。この費用がなくなることで、費用構造が単純化され、売主様は抵当権抹消費用を含む費用全体を管理しやすくなります。

また、買取プランは売主様のご意向に沿ったスケジュールで売却手続きを完了できるため、早期に費用を確定し、計画通りに抵当権抹消と引渡しを完了させたい売主様にとって非常に有効な選択肢となります。

早期相談がもたらすメリット

抵当権抹消に関する疑問や不安は、法律、税金、経費など、売却に関する多岐にわたる疑問点の一部に過ぎません。代表の松波は「不動産売却に関する『いろは』の『い』からひとつひとつ丁寧にお伝えする」ことを信条としており、どんな些細な疑問にも丁寧にお答えしています。

当社では無料の不動産売却セミナーを定期的に開催しており、また個別の無料相談も随時受け付けています。これらを活用していただくことで、抵当権抹消の手続きや費用について、売却を検討し始めた早い段階で理解を深めることができます。

「慌てて売却は条件悪化のもと」という言葉があります。事前の準備がとても重要であることを踏まえれば、抵当権抹消という必須の手続きについても、スケジュールに余裕を持ってできるだけ早く行動を起こすことが、最終的な成功につながります。

まとめ：抵当権抹消は安心取引の第一歩

不動産売却における抵当権抹消費用は、単なる経費ではありません。買主様にローンの担保がない、完全にクリーンな所有権を引き渡すための必須の費用であり、安心・確実な取引を完了するための証なのです。

費用の内訳としては、司法書士への報酬が数万円程度、登録免許税が不動産1件につき1,000円となります。また、登記上の住所が現住所と異なる場合は、別途数万円程度の住所変更登記費用が発生する可能性もあります。

決済日を無事に迎えるためには、金融機関との綿密な連携が不可欠です。完済額の確定や繰り上げ返済の予約、必要書類の準備など、事前にやるべきことは多岐にわたります。しかし、これらの準備作業を確実に行うことで、決済日当日はスムーズに手続きを完了できます。

当社では資金シミュレーションを通じて、抵当権抹消費用を含むすべての諸費用を早期に把握し、最終的な手取り額を明確にします。また、買取プランをご利用いただく場合は、仲介手数料が不要となり、費用構造がシンプルになるというメリットもあります。

株式会社不動産のいろは屋は、春日井市での不動産売却を通じて、お客様が後悔することがないよう、すべてのご不安を解消し、すべての選択肢の中からお客様のご要望に一番合った売却方法を、お客様と一緒に決めてまいります。

抵当権抹消に関するご質問はもちろん、売却全般に関するご不安や疑問点があれば、どんな些細なことでも何の気兼ねもなくご相談ください。まずは安心の無料査定から、ご納得のいく売却への第一歩を踏み出しましょう。