不動産売却にかかる費用を徹底解説：仲介手数料から税金まで全て公開

不動産を売却する際、多くの方が「実際にいくら手元に残るのか」という点に不安を感じていらっしゃいます。売却価格がそのまま手元に入るわけではなく、さまざまな費用が発生するためです。当社、株式会社不動産のいろは屋では、春日井市を中心に19年以上にわたって不動産売却をサポートしてきた経験から、お客様が後悔しないよう、費用の全体像を明確にお伝えすることを大切にしています。

本記事では、不動産売却で実際にかかる費用について、具体的な金額のイメージとともに詳しく解説します。仲介手数料、税金、登記費用など、どの費用がどのタイミングで必要になるのかを知っておくことで、安心して売却計画を進めることができます。

不動産売却で発生する主な5つの費用

不動産を売却する際に発生する費用は、大きく分けて5つあります。これらを事前に把握しておくことが、資金計画の第一歩となります。当社では、お客様との初回面談の段階で、これらの費用について丁寧にご説明し、売却後の手取り額をシミュレーションしています。

1. 仲介手数料：最も高額になる可能性がある費用

不動産会社を通じて売却する場合、仲介手数料が発生します。これは、買主を見つけ、契約から引渡しまでをサポートした対価として不動産会社に支払う費用です。仲介手数料は法律で上限が定められており、一般的に以下の速算式で計算されます。

この金額は決して小さくありませんが、不動産会社が行う広告活動、購入希望者との交渉、契約書類の作成、引渡しまでの調整など、多岐にわたる業務の対価です。当社では、お客様の大切な資産を最適な価格で売却するため、地域密着の強みを活かした丁寧なサポートを心がけています。

なお、仲介手数料は通常、売買契約時に半額、残代金決済・引渡し時に残りの半額を支払うケースが一般的です。成功報酬型のため、売却が成立しなければ支払う必要はありません。

2. 契約印紙代：契約書に必要な税金

不動産の売買契約書は課税文書に該当するため、収入印紙を貼付する必要があります。印紙代は売却価格によって変動し、契約書1通ごとに必要です。例えば、1,000万円超5,000万円以下の物件であれば、1万円の印紙代がかかります。

契約書を売主・買主がそれぞれ1通ずつ保管する場合、双方が印紙代を負担するのが一般的です。金額としては比較的少額ですが、契約時に必要となる実費として把握しておきましょう。

3. 抵当権抹消費用：住宅ローンが残っている場合に必要

売却する不動産に住宅ローンの抵当権が設定されている場合、物件を引き渡す前にこれを抹消する必要があります。抵当権抹消には、登録免許税（不動産1件につき1,000円）と司法書士への報酬が発生します。司法書士報酬は事務所によって異なりますが、一般的に1万円から3万円程度です。

また、登記上の住所が現在の住所と異なる場合には、住所変更登記も必要となり、追加で数千円から1万円程度の費用がかかります。これらの登記関連費用は、確実に買主へ名義を移すために必要な手続きです。

4. 譲渡所得税：売却で利益が出た場合に課税される

不動産を売却して利益が出た場合、その利益（譲渡所得）に対して所得税が課税されます。譲渡所得は、売却価格から取得費（購入時の価格や仲介手数料など）と譲渡費用（売却時の仲介手数料など）を差し引いて計算します。

税率は不動産の所有期間によって異なります。所有期間が5年を超える場合は長期譲渡所得として約20%、5年以下の場合は短期譲渡所得として約39%の税率が適用されます。この違いは非常に大きいため、売却のタイミングを検討する際の重要なポイントです。

ただし、居住用の不動産を売却する場合、3,000万円の特別控除が適用できるケースがあります。この控除を利用できれば、多くの場合、税負担を大幅に軽減できます。当社では、お客様の状況に応じて、どのような控除が適用できるかを丁寧にご案内しています。

5. 住民税：譲渡所得に対して翌年に課税

譲渡所得税とセットで理解しておきたいのが住民税です。譲渡所得に対しては、所得税だけでなく住民税も課税されます。住民税は売却の翌年に納付することになるため、資金計画を立てる際には注意が必要です。

長期譲渡所得の場合は5%、短期譲渡所得の場合は9%の税率が適用されます。所得税と合わせると、長期で約20%、短期で約39%の税負担となることを覚えておきましょう。

売却プランによって変わる費用の違い

当社では、お客様のご希望に応じて複数の売却プランをご提案しています。仲介売却と買取売却では、費用の構造が大きく異なるため、それぞれの特徴を理解することが大切です。

仲介売却の場合：市場価格で売却できるが費用と時間がかかる

仲介売却は、一般の買主を探して市場価格で売却する方法です。当社が広告活動を行い、購入希望者を見つけ、契約から引渡しまでをサポートします。市場価格で売却できるため、手元に残る金額が多くなる可能性があります。

しかし、仲介売却にはいくつかの注意点があります。まず、前述の仲介手数料が発生します。2,000万円の物件であれば約72万円、3,000万円であれば約105万円と、決して小さくない金額です。

また、買主が見つかるまでの期間、物件の維持管理は売主が行う必要があります。通常、売却完了までには2〜3か月かかり、物件の条件によっては半年以上、場合によっては1年以上かかることもあります。その間、固定資産税や管理費、光熱費などの維持費が継続的に発生します。

さらに、仲介売却では契約不適合責任が売主に発生します。引渡し後に物件に不具合が見つかった場合、売主が責任を負う可能性があるため、インスペクション（建物調査）や瑕疵保険の利用を検討する必要があり、これらにも費用がかかります。

買取売却の場合：仲介手数料不要で迅速に現金化

買取売却は、当社が直接買主となって物件を購入する方法です。市場価格よりも低くなる傾向がありますが、費用面で大きなメリットがあります。

最大のメリットは、仲介手数料が不要という点です。数十万円から100万円以上になる仲介手数料が丸ごと不要になるため、諸費用を大幅に削減できます。発生する費用は、契約印紙代と抵当権抹消費用などの登記関連費用のみで、合計しても10万円以内に収まることがほとんどです。

また、買取の場合は購入希望者を探す期間が不要なため、売主のご都合に合わせたスケジュールで売却を完了できます。急いで現金化したい方、転勤や相続などで早期に処分したい方には特におすすめです。

さらに、買取では物件の解体や測量が不要なケースが多く、これらの費用（解体費用は数十万円から100万円以上、測量費用は数十万円）も節約できます。契約不適合責任も基本的に免除されるため、引渡し後のトラブルリスクもありません。

その他の費用：状況によって発生するもの

上記の主要な費用以外にも、物件の状況や売主の希望によって追加の費用が発生することがあります。これらは事前に把握し、売却プランに組み込んでおくことが大切です。

測量費用：境界を明確にする必要がある場合

土地や一戸建てを売却する場合、隣地との境界を明確にするために測量が必要になることがあります。測量費用は土地の広さや形状によって異なりますが、一般的に30万円から80万円程度かかります。

境界が不明確なまま売却すると、後々のトラブルの原因になる可能性があるため、買主から測量を求められるケースも少なくありません。当社では、必要性を見極めた上で、適切なタイミングでの測量をご提案しています。

解体費用：古い建物を取り壊す場合

築年数が古く、建物の状態が悪い場合、解体して更地にしてから売却した方が買主が見つかりやすいケースがあります。解体費用は建物の構造や規模によって大きく異なりますが、木造住宅で1坪あたり3万円から5万円程度が目安です。30坪の建物であれば、90万円から150万円程度かかる計算になります。

ただし、買取の場合は、建物の解体を当社が対応することもできるため、売主が解体費用を負担する必要がないケースも多くあります。物件の状況に応じて柔軟に対応できるのが、買取のメリットの一つです。

インスペクション・保証関連費用：安心取引のために

売主・買主双方が安心して取引できるよう、当社では「いろは安心取引3大サポート」というサービスを提供しています。これは、資格を持った建築士による建物調査（インスペクション）を行い、物件の状態を明確にするものです。

インスペクション費用は物件の規模によって異なりますが、一般的に5万円から10万円程度です。この費用をかけることで、引渡し後のトラブルを防ぎ、買主に安心感を提供できるため、スムーズな売却につながります。ただし、このサポートを利用するためには、媒介契約の種類や期間などの条件があります。

税金を最小限に抑える方法

不動産売却で最も高額になる可能性があるのが譲渡所得税と住民税です。しかし、国が定める特例や控除を適用することで、税負担を大幅に軽減できる場合があります。当社では、お客様の状況に応じて最適な節税方法をご提案しています。

居住用財産の3,000万円特別控除

自宅として住んでいた不動産を売却する場合、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。この特例を適用できれば、多くの場合、譲渡所得税をゼロにすることができます。

ただし、この特例には細かい要件があります。例えば、住まなくなってから3年以内に売却する必要がある、配偶者や親族への売却では適用されないなどの条件があります。当社では、お客様の状況を詳しくヒアリングし、特例が適用できるかどうかを確認しています。

相続空き家の3,000万円特別控除

相続で取得した空き家を売却する場合にも、一定の要件を満たせば3,000万円の特別控除を受けられる制度があります。この制度は、相続してから3年以内に売却することや、昭和56年5月31日以前に建築された建物であることなどの条件があります。

相続した空き家の維持管理は大変な負担になります。早めに売却を検討し、この特例を活用することで、税負担を抑えながらスムーズに処分することができます。

買い替え特例：新しい住まいを購入する場合

自宅を売却して新しい住まいを購入する場合、一定の要件を満たせば、譲渡所得税の課税を繰り延べることができる特例があります。これは税金が免除されるわけではなく、新しい住まいを将来売却する際に課税されるという仕組みです。

買い替え特例は3,000万円控除と併用できないため、どちらが有利かをしっかりと検討する必要があります。当社では、お客様の将来の計画も含めて、最適な選択をサポートしています。

資金シミュレーションの重要性

不動産売却において、最も重要なのは「最終的にいくら手元に残るのか」を正確に把握することです。当社では、売却活動を始める前の段階で、詳細な資金シミュレーションを実施しています。

シミュレーションで確認する項目

資金シミュレーションでは、以下の項目を詳しく確認します。

• 売却価格の見込み額
• 仲介手数料（仲介の場合）
• 印紙代、登記費用などの実費
• 測量費用、解体費用（必要な場合）
• 住宅ローン残債の返済額
• 譲渡所得税と住民税の試算
• 適用可能な特別控除

これらを総合的に計算することで、売却後の手取り額が明確になります。曖昧な部分を残したまま売却を進めると、後で「思ったより手元に残らなかった」という後悔につながります。

プランごとの比較検討

当社では、仲介売却と買取売却の両方について資金シミュレーションを行い、どちらがお客様にとって有利かを比較検討します。仲介の方が売却価格は高くなる傾向がありますが、仲介手数料や維持費、時間的コストを考慮すると、買取の方が最終的な手取り額が多くなるケースもあります。

例えば、3,000万円で仲介売却できる物件と、2,700万円で買取する場合を比較してみましょう。仲介の場合、仲介手数料約105万円、維持費や測量費などで約50万円かかるとすると、手取り額は約2,845万円です。一方、買取の場合は諸費用が約10万円のみなので、手取り額は約2,690万円となります。この場合、価格差は300万円ありますが、諸費用を差し引くと実際の手取り差は約155万円に縮まります。

さらに、仲介では売却完了までの期間が長くなるリスクや、契約不適合責任のリスクも考慮する必要があります。お客様の状況やご希望に応じて、最適なプランをご提案しています。

後悔しないための早めの準備

当社の代表である松波は、19年以上にわたる経験の中で、多くのお客様から「もっと早く準備していれば良かった」という声を聞いてきました。不動産売却は、思い立ってすぐに完了できるものではありません。特に費用面では、事前の準備不足が大きな損失につながることがあります。

早期の査定で全体像を把握

まず最初に行うべきは、無料査定です。査定によって、ご自身の不動産がどの程度の価格で売却できるのか、そしてどの程度の費用がかかるのかの概算を知ることができます。この情報をもとに、売却のタイミングや方法を検討することができます。

査定は売却を決めていなくても受けることができます。「将来的に売却を考えているが、まだ具体的には決めていない」という段階でも、お気軽にご相談ください。早めに情報を得ておくことで、最適なタイミングで売却を進めることができます。

税務対策は1年以上前から

特に税金に関しては、売却の1年以上前から対策を考えておくことが重要です。所有期間が5年を超えるかどうかで税率が大きく変わるため、あと数か月待てば長期譲渡所得として扱われるという場合もあります。

また、3,000万円特別控除などの特例を確実に適用するためには、要件を満たしているかどうかを事前に確認し、必要に応じて対策を講じる必要があります。慌てて売却を進めると、適用できたはずの特例を逃してしまう可能性があります。

無料セミナーで知識を身につける

当社では、不動産売却に関する無料セミナーを定期的に開催しています。セミナーでは、費用の全体像や節税方法、売却の流れなどを分かりやすく解説しています。「いつ、いくらで売却を開始するのが最適なのか」を一緒にプランニングし、将来の売却に備えて準備を進めることができます。

参加は無料で、売却を決めていない方でも大歓迎です。まずは知識を身につけることが、後悔しない売却への第一歩です。

まとめ：安心の売却は費用の理解から

不動産売却にかかる費用は、仲介手数料、印紙代、登記費用、そして譲渡所得税・住民税が主要な項目です。これらの費用は、売却プランや物件の状況、売主の税務上の状況によって大きく変動します。

当社では、お客様一人ひとりの状況に応じて、最適な売却プランをご提案しています。仲介売却と買取売却のそれぞれのメリット・デメリットを丁寧にご説明し、費用面も含めて納得していただいた上で、売却活動を進めていきます。

不動産売却は人生の中で何度も経験することではありません。だからこそ、費用に関する不安や疑問は、どんな小さなことでもお気軽にご相談ください。春日井市での不動産売却をご検討中の方は、まずは無料査定から始めてみませんか。JR春日井駅から徒歩1分の当社オフィスで、お客様のご来店をお待ちしています。

全てのご不安を解消し、お客様のご要望に一番合った売却方法を、私たちと一緒に決めていきましょう。安心、納得の不動産売却を、株式会社不動産のいろは屋がサポートいたします。