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不動産売却で贈与税がかかるケースとは？知らないと損する注意点
2026-04-18
不動産売却 × 贈与税
贈与扱いになると危険！
不動産売却で贈与税が発生するケースを解説
この記事のポイント
- 通常の不動産売却では、利益に対してかかるのは「譲渡所得税（所得税＋住民税）」であり、贈与税は原則発生しません。
- 親子・親族間で時価より大幅に安い価格（目安として「時価の2分の1未満」など）で売却すると、その差額が「みなし贈与」とされ、買主側に贈与税が課されるリスクがあります。
- 不動産売却で損をしないためには、「時価をきちんと把握すること」「親族間売買では契約内容と価格の妥当性を証明できる資料を残すこと」「事前に税理士に相談すること」が重要です。
今日のおさらい：要点3つ
- 一言で言うと、「親族間で安く（または不自然に高く）売ると贈与税の対象になり得る」が、不動産売却と贈与税の本質です。
- 時価の2分の1未満など「著しく低い価額」での親族間売買は、差額がみなし贈与とされ、贈与税の方が譲渡所得税より負担が大きくなることがあります。
- 適正価格を証明できる査定書や契約書を残し、事前に税務上の扱いを確認すれば、不動産売却で意図せぬ贈与税負担を避けやすくなります。
この記事の結論
結論として、不動産売却で贈与税が発生するのは、主に「親子・夫婦などの親族間で、時価より著しく低い価格で売買した結果、その差額がみなし贈与と判断されるケース」であり、通常の相場価格で第三者や親族に売却する場合は贈与税ではなく譲渡所得税が課税されるため、親族間売買では時価の確認と価格設定が最重要ポイントになります。
- 不動産売却自体は原則「譲渡」として扱われ、売主には譲渡所得税が、買主には贈与税はかかりません。
- しかし、親族間で時価より著しく安い価格で売買した場合、その差額が「みなし贈与」とされ、買主側に贈与税が課されることがあります。
- 低額譲渡と判断される目安として、「時価の2分の1未満」などが一般的な基準として用いられています。
- 不動産売却で贈与税トラブルを避けるには、相場に近い価格で契約し、不動産会社の査定書など「適正価格の根拠」を残すことが有効です。
不動産売却で贈与税がかかるのはどんなとき？
通常の売却では「譲渡所得税」が中心で贈与税は例外
結論として、一般的な不動産売却では、買主に贈与税はかからず、売主に「譲渡所得税（所得税＋住民税）」がかかるのが基本です。
不動産の譲渡（売却）による課税は、「譲渡所得＝売却代金－取得費－譲渡費用」をベースに、長期・短期の区分に応じて所得税と住民税が課される「申告分離課税」として取り扱われます。
一言で言うと、「通常の売却はあくまで"売買"であり、贈与扱いになるのは例外的なケース」です。
一方で、「贈与」とは無償または対価が著しく低い形で財産を渡す行為であり、受け取った側に贈与税が課されます。不動産売却という形をとっていても、実態が贈与に近い取引は、税務上「みなし贈与」として扱われることがあるため注意が必要です。
親族間売買で「みなし贈与」になる典型ケース
一言で言うと、「親子や夫婦など親族間での不動産売買は、価格設定を誤るとみなし贈与のリスクが高い」です。
具体例：市場価格3,000万円の不動産を、親から子へ1,000万円で売却した場合、子は2,000万円分得をしたことになります。この差額2,000万円が「みなし贈与」として贈与税の課税対象になり得ます。
相場2,000万円の物件を1,000万円で子に売却した場合、差額1,000万円が贈与とみなされる可能性があると説明されています。
「時価の2分の1未満」が低額譲渡の目安になる理由
結論として、「どこからみなし贈与と判断されるか」の目安に、「時価の2分の1未満」というラインがよく使われます。
相続税法の考え方に基づき、「資産の譲渡価額が時価の2分の1未満の場合、低額譲渡とみなされ、差額部分がみなし贈与として課税されるのが一般的な実務運用」とされています。
具体例：時価4,000万円のマンションを親が子に1,500万円で売却した場合、1,500万円は時価の2分の1（2,000万円）を下回るため、差額の2,500万円がみなし贈与として贈与税の対象になる可能性があります。
一言で言うと、「時価の半額を大きく切る価格設定は、贈与税のリスクゾーン」と考えると分かりやすいです。
「贈与税」と「譲渡所得税」はどう違う？どちらが重くなりやすい？
税負担のイメージ：贈与税は累進、譲渡所得税は一定税率
結論として、同じ金額を移転する場合、一般に「贈与税の方が税負担が重くなりやすい」と言われます。
| 税の種類 | 税率の仕組み | 目安税率 |
|---|---|---|
| 譲渡所得税（長期） | 一定税率 | 約20.315％ |
| 譲渡所得税（短期） | 一定税率 | 約39.63％ |
| 贈与税 | 累進課税（基礎控除110万円超の部分） | 10〜55％ |
贈与税は基礎控除110万円を超えた部分に対して10〜55％の累進課税となり、特に親子間でも「直系尊属からの贈与」に対する特例税率が適用されるとはいえ、高額の贈与では30〜45％以上の税率になることもあります。
一言で言うと、「節税のつもりで安く売った結果、むしろ重い贈与税がかかる」ことがあるため、注意が必要です。
どのケースで贈与税が有利／不利になるか
一言で言うと、「まとまった資産を一括で移転するとき、贈与税はかなり重くなりやすい」です。
例えば、親から子への4,000万円の贈与を考えると、贈与税の課税価格は基礎控除110万円を差し引いた3,890万円となり、累進税率により相当額の贈与税が発生します。
不動産売却後に現金を毎年110万円ずつ贈与する方法など、「贈与税の基礎控除を活用した分割贈与」が贈与税負担を抑える方法として紹介されていますが、「不動産そのものを安く売る」アプローチは、贈与税の観点で不利になりやすいと言えます。
不動産売却で贈与税を避けるための実務的なポイント
親族間売買で気をつけるべき価格設定のポイントは？
結論として、親族間売買で贈与税を避けるための基本は「時価に近い適正価格で売買すること」です。
「時価」は一般的に不動産会社の査定額や路線価、公示地価などを参考に判断し、売買価格がそれらと大きく乖離しないようにすることが推奨されています。
具体的には、複数の不動産会社から査定書を取り、その平均値を基準に価格設定を行い、査定書や価格算定の根拠を契約書と一緒に保管しておくと、後日の税務調査でも説明しやすくなります。
一言で言うと、「親族だからといって"サービス価格"にしすぎない」のが贈与税回避の最初の一歩です。
「負担付贈与」やローン付き物件の取り扱いにも注意
不動産と一緒にローン負担を引き継ぐ「負担付贈与」など、売買と贈与が混在するケースも、贈与税と譲渡所得税が絡んで複雑になります。
具体例：自宅マンション（時価3,000万円、住宅ローン800万円）を子に贈与し、子がローンを引き継ぐ負担付贈与のケースでは、「時価とローン残高の差額」を贈与として課税しつつ、親側には譲渡所得の課税関係が生じます。
一言で言うと、「ローンごと名義を移す取引は、売却＋贈与がミックスされるため、専門家への事前相談がほぼ必須」です。
贈与税リスクを避けながら資産を移転する方法
結論として、不動産売却と贈与税のリスクをバランスよくコントロールする方法として、次のような選択肢があります。
- 不動産は第三者または相場価格で親族に売却し、その代金から毎年110万円ずつ現金贈与する
- 相続時精算課税制度などを活用し、贈与税ではなく将来の相続税で調整する（条件要確認）
- 親族間売買は必ず税理士に事前相談し、時価と契約内容について意見をもらう
こうした方法を組み合わせることで、「贈与税を極力抑えつつ、家族間で資産を円滑に移転する」実務例が紹介されています。
一言で言うと、「不動産そのものを安く譲るより、売却後の現金で計画的に贈与する方が、税務リスクは小さくなりやすい」です。
よくある質問
Q一般的な不動産売却で贈与税はかかりますか？
A
通常はかかりません。一般の第三者に適正な価格で売却する場合、売主には譲渡所得税が、買主には贈与税はかからないのが原則です。
Q親子間で不動産を安く売ると贈与税がかかりますか？
A
時価より著しく低い価格で売ると、その差額が「みなし贈与」とされ、買主である子に贈与税が課される可能性があります。
Q「みなし贈与」とは何ですか？
A
売買という形を取っていても、時価より著しく低い価格で財産を譲った場合、その差額を贈与とみなして贈与税を課す仕組みです。
Q低額譲渡と判断される目安はありますか？
A
実務上は「時価の2分の1未満」が低額譲渡の目安とされることが多く、このラインを下回るとみなし贈与課税のリスクが高まります。
Q親族間売買で贈与税を避けるにはどうすればいいですか？
A
複数社の査定書などで時価を把握し、その価格に近い金額で売買すること、そして価格の根拠となる資料を残すことが有効です。
Q不動産売却と贈与税、どちらの税負担が重いですか？
A
一般に同じ金額を移転する場合、累進課税の贈与税の方が、一定税率の譲渡所得税より税負担が重くなりやすい傾向があります。
Q不動産売却代金を子に渡す場合、贈与税を抑える方法はありますか？
A
売却代金を一度親が受け取り、その後毎年110万円以内で現金贈与するなど、贈与税の基礎控除を活用した分割贈与が検討できます。
まとめ
不動産売却で贈与税が問題になるのは、主に親子・親族間で時価より著しく安い価格で売買した場合に、差額が「みなし贈与」とされて買主側に贈与税が課されるケースであり、通常の適正価格による売却では贈与税ではなく譲渡所得税が中心となります。
低額譲渡と判断される目安として「時価の2分の1未満」が用いられることが多く、贈与税は累進課税で負担が重くなりやすいため、「節税のつもりの安売り」がかえって大きな税負担を招くリスクがあります。
親族間売買や資産移転を検討する際は、不動産会社の査定書等で適正価格を確認し、その根拠を残したうえで、事前に税理士へ相談しておくことが、不動産売却で贈与税トラブルを避ける最も現実的な対策です。
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