不動産売却で知っておきたい譲渡所得税とは？春日井市の専門家が徹底解説

こんにちは。株式会社不動産のいろは屋です。JR春日井駅から徒歩1分という立地で、春日井市を中心に不動産売却のお手伝いをさせていただいております。

不動産を売却されるお客様から、よくこんなご質問をいただきます。「家を売ったら、税金はいくらかかるんですか？」「売却代金がそのまま手元に残るわけではないんですよね？」こうした疑問は当然のことです。実は、不動産売却において税金は非常に重要な要素で、最終的に手元に残る金額を大きく左右します。

今回は、不動産売却時にかかる「譲渡所得税」について、私たちの約19年にわたる実務経験をもとに、わかりやすく解説させていただきます。この記事を読んでいただければ、税金の仕組みを理解し、手取り額を最大化するための戦略が見えてくるはずです。

不動産売却にかかる税金とは何か

まず最初に知っていただきたいのは、不動産を売却したからといって、売却代金すべてに税金がかかるわけではないということです。税金がかかるのは、売却によって「利益」が出た場合のみです。

この「利益」のことを、税務上では「譲渡所得」と呼びます。そして、この譲渡所得に対してかかる税金が「譲渡所得税」と「住民税」です。これらをまとめて「不動産譲渡税」と呼ぶこともあります。

譲渡所得の計算方法

譲渡所得は、次の計算式で求められます。

それぞれの項目について、詳しく見ていきましょう。

売却代金とは、買主様から受け取る不動産の売買代金の総額です。これは分かりやすいですね。

取得費とは、その不動産を取得したときにかかった費用のことです。具体的には以下のようなものが含まれます。

• 土地や建物の購入代金
• 建築費用
• 購入時の仲介手数料
• 契約書の印紙代
• 登記費用
• 不動産取得税

ここで注意が必要なのが、建物については「減価償却費」を差し引く必要があるということです。建物は時間の経過とともに価値が減少していくため、その分を計算に反映させる必要があるのです。減価償却費の計算は複雑ですので、私たちにご相談いただければ丁寧に計算させていただきます。

譲渡費用とは、売却するために直接かかった費用のことです。例えば以下のようなものです。

• 売却時の仲介手数料
• 契約書の印紙代
• 測量費用
• 建物の解体費用
• 売買契約を解除した場合の違約金

私たちは売却のご相談をいただいた際、まず資金シミュレーションを行います。これは売却活動の初期段階で、すべての費用を洗い出し、最終的にお客様の手元にいくら残るのかを明確にするためです。税金の見積もりもこの段階で行いますので、「思っていたより税金がかかってしまった」という事態を避けることができます。

所有期間で税率が大きく変わる重要なポイント

譲渡所得税の税率は、不動産を所有していた期間によって大きく異なります。これは非常に重要なポイントですので、しっかりと理解しておきましょう。

短期譲渡所得と長期譲渡所得の違い

所有期間の判定は、売却した年の1月1日時点で行われます。この時点で所有期間が5年を超えているかどうかで、「短期譲渡所得」か「長期譲渡所得」かが決まります。

短期譲渡所得は、所有期間が5年以下の場合に適用されます。この場合、税率が高く設定されており、譲渡所得に対する税負担が重くなります。国としては、短期間での不動産売買による投機的な取引を抑制する狙いがあるのです。

長期譲渡所得は、所有期間が5年を超える場合に適用されます。短期譲渡所得と比較して税率が大幅に優遇されており、節税効果が非常に大きくなります。

実際にお客様からご相談いただくケースで、「あと数ヶ月待てば5年を超える」という状況の方がいらっしゃいます。このような場合、売却時期を少し調整するだけで、支払う税金が大きく変わることがあるのです。

売却活動は、依頼前のリサーチ期間、売買契約成立から引渡しまでの期間なども含めると、半年前後を想定しておくのが現実的です。ですから、「慌てて売却は条件悪化のもと」なのです。スケジュールに余裕を持って、できるだけ早く行動を起こすことが、税務上のメリットを最大限に享受するために重要となります。

手取り額を劇的に増やす3つの減税特例

譲渡所得が発生した場合でも、国が定める減税特例を活用することで、税負担を大幅に軽減できる可能性があります。ここでは、特に重要な3つの特例について解説します。

居住用財産の3000万円特別控除

これは最も利用頻度が高く、効果も絶大な特例です。ご自身が実際に住んでいたマイホームを売却する場合、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できるという制度です。

つまり、譲渡所得が3,000万円以下であれば、税金は実質ゼロになります。先ほどの例で譲渡所得が1,800万円だった場合、この特例を適用すれば課税対象はゼロとなり、譲渡所得税も住民税もかからないことになります。

ただし、この特例には適用条件があります。例えば、住まなくなった日から3年後の12月31日までに売却する必要があります。また、過去に同じ特例を受けている場合は、一定期間をあけなければ再度の適用はできません。

私たちは資金シミュレーションの際、この特例が適用できるかどうかを詳しく確認させていただきます。適用条件は複雑ですので、ご自身だけで判断されるのではなく、専門家にご相談いただくことをお勧めします。

空き家に係る譲渡所得の3000万円特別控除

相続した実家などが空き家となっている場合に利用できる特例です。一定の要件を満たせば、譲渡所得から3,000万円を控除できます。

この特例は、古い家屋を解体して更地として売却する場合にも適用できる可能性があります。春日井市でも、親御様から相続した実家が空き家になっているというご相談を多くいただきます。

適用条件として、相続開始から3年後の12月31日までに売却すること、売却価格が1億円以下であることなど、厳格な要件があります。また、昭和56年5月31日以前に建築された建物であることなど、建物の築年数に関する条件もあります。

特定の居住用財産の買い替え特例

マイホームを売却して、新しいマイホームに買い替える場合に利用できる特例です。特定の条件を満たせば、譲渡所得税の支払いを将来に繰り延べることができます。

ただし、この特例は3,000万円特別控除との選択適用となります。つまり、どちらか一方しか適用できません。どちらを選択するのが有利かは、お客様の状況によって異なりますので、私たちと一緒に検討させていただきます。

一般的には、譲渡所得が3,000万円以下であれば、3,000万円特別控除を選択した方が有利なケースが多いです。しかし、買い替えの物件価格や将来の売却計画なども考慮して、総合的に判断する必要があります。

税金で失敗しないための戦略的アプローチ

私たちが約19年の経験の中で痛感してきたのは、「税金に関する知識不足が、後悔につながる」ということです。売却後に「もっと早く相談していればよかった」とおっしゃる方を何人も見てきました。

早期の資金シミュレーションが成功の鍵

税金を正確に見積もるためには、売却活動の初期段階で資金シミュレーションを実施することが不可欠です。私たちは、まずお客様の状況を詳しくお伺いし、以下の項目を確認します。

• 不動産の取得時期と取得費用
• 減価償却費の計算
• 予想される売却価格
• 譲渡費用（仲介手数料、測量費、解体費など）
• 適用可能な減税特例の有無

これらを総合的に検討することで、最終的な手取り額を明確にし、お客様の資金計画の透明性を確保します。この段階で疑問点や不安があれば、何でもお気軽にご相談ください。

専門家による丁寧なサポート

税金、法律、経費に関する疑問は、売却相談の初期段階から発生します。「減価償却費って何ですか？」「特例の適用条件が複雑でよく分からない」といったご質問は当然のことです。

私たち株式会社不動産のいろは屋は、「不動産売却に関する『いろは』の『い』からひとつひとつ丁寧にお伝えする」ことを第一としています。代表の松波は約19年にわたり住まいに関する仕事に従事してきた経験から、お客様が安心、納得して売却活動を進めていただけるよう、どんな些細なことでも丁寧に解説させていただきます。

スケジュールに余裕を持つことの重要性

前述のとおり、税率や減税特例の適用には、所有期間や売却期限が深く関わります。「急いで売らなければ」と焦って行動すると、税務上のメリットを逃してしまうことがあります。

売却には半年前後かかることを想定して、スケジュールに余裕を持ってできるだけ早く行動を起こすことが重要です。「慌てて売却は条件悪化のもと」というのは、税金面でも当てはまります。

所有期間が5年を超えるタイミングを見計らって売却を進めるなど、税務上のメリットを最大限に享受するための戦略的なスケジューリングを、私たちと一緒に考えていきましょう。

売却方法の選択と税金の関係

不動産の売却方法には、大きく分けて「仲介」と「買取」があります。それぞれの方法で、譲渡所得や最終的な手取り額が変わってきます。

仲介による売却

仲介は、最も高く売れる可能性があり、手元に残るお金が多くなる可能性があります。しかし、高く売れるということは、譲渡所得も大きくなり、税金も多くなる可能性があるということです。

ただし、前述の3,000万円特別控除などの減税特例が適用できれば、高く売れても税負担を大幅に軽減できます。仲介で高く売却し、なおかつ減税特例を活用することで、手取り額を最大化できるケースが多いのです。

買取による売却

買取は、仲介と比較すると売却価格が低くなる傾向があります。しかし、価格が低い分、発生する譲渡所得も抑えられ、税負担が相対的に軽減される場合もあります。

また、買取の場合は仲介手数料がかからないため、譲渡費用も削減できます。急いで売却したい、確実に売却したいというニーズがある場合には、買取も有力な選択肢となります。

最適な売却方法の選択

どちらの方法が最終的な手取り額を最大化するかは、譲渡所得税の税率、適用できる減税特例、譲渡費用などを総合的に比較して判断する必要があります。

私たちは、お客様一人ひとりの状況に応じて、複数のシミュレーションを行います。仲介で売却した場合と買取で売却した場合、それぞれの手取り額を比較し、お客様のご要望に一番合った売却方法を、お客様と一緒に決めてまいります。

まとめ：不動産譲渡税は準備次第で怖くない

不動産譲渡税について、詳しく解説させていただきました。複雑に感じられたかもしれませんが、ポイントを整理すると次のようになります。

• 譲渡所得税は売却によって「利益」が出た場合にかかる税金
• 所有期間によって税率が大きく変わる（5年が分岐点）
• 3,000万円特別控除などの減税特例を活用することで税負担を大幅に軽減できる
• 早期の資金シミュレーションで手取り額を明確にすることが重要
• スケジュールに余裕を持って行動することで税務上のメリットを享受できる

私たち株式会社不動産のいろは屋は、春日井市での不動産売却を地域密着でサポートする専門家集団です。JR春日井駅から徒歩1分という立地で、土地、一戸建て、マンション、空き地、空き家など、あらゆる不動産の売却をお手伝いしています。

不動産売却で失敗しない大切なポイントは、「正しい知識を身につけること」と、「事前の準備をしっかり行うこと」です。税金に関する知識は、まさにその核心をなします。

「よく理解できないうちに売却をして後で後悔した」という声を、これまで何度も聞いてきました。そのような後悔をしていただきたくないからこそ、私たちは「いろは」の「い」から丁寧にご説明し、お客様が安心、納得して売却活動を進めていただけるようサポートしています。

税金に関する疑問や不安は、どんな些細なことでも構いません。無料査定や無料相談を実施しておりますので、まずはお気軽にご連絡ください。全てのご不安を解消し、全ての選択肢の中からお客様のご要望に一番合った売却方法を、お客様と一緒に決めてまいります。

春日井市での不動産売却をお考えの際は、ぜひ株式会社不動産のいろは屋にご相談ください。お客様のご納得のいく売却を実現するために、全力でサポートさせていただきます。

※この記事は2025年10月時点の税制に基づいて作成されています。税制は変更される可能性がありますので、最新の情報は税理士等の専門家にご確認ください。