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不動産売却で手元に残るお金はいくら？最終利益の計算方法
2026-04-28
不動産売却 × 手取り計算
結局いくら残る？
不動産売却の手取り金額の計算方法を解説
この記事のポイント
- 不動産売却の手取り額は、基本的に「売却価格－（住宅ローン残債＋諸費用＋税金）」というシンプルな式で計算できます。
- 諸費用は仲介手数料・登記費用・印紙税などの合計で、一般的には売却価格の4〜6％程度が目安です。
- 税金（譲渡所得税・住民税）は「売却価格から取得費・譲渡費用を引いた利益」にかかり、所有期間5年超なら約20％、5年以下なら約40％が目安です。
今日のおさらい：要点3つ
- 一言で言うと、「売却価格だけを見ず、ローン残債・諸費用・税金を差し引いた『手取り』を必ずシミュレーションすること」が大事です。
- 諸費用の総額は売却価格の4〜6％前後が目安で、その中でも仲介手数料（売却価格×3.3％＋6万6,000円）が最も大きな割合を占めます。
- 税金は「利益が出た場合」にのみ発生し、長期保有なら約20％、短期保有なら約40％が目安なので、「利益が出そうかどうか」を売却前に把握しておくことが重要です。
この記事の結論
結論として、不動産売却で最終的に手元に残る金額は「売却価格－（住宅ローン残債＋諸費用＋税金）」で計算でき、諸費用は売却価格の4〜6％前後、税金は利益部分（譲渡所得）の20〜40％が目安となるため、売却前に「売却価格の見込み」「ローン残債」「諸費用の見積もり」「利益と税率」を整理してシミュレーションしておくことが、赤字売却や資金不足を避けるうえで不可欠です。
- 手取り額の基本式は「売却価格－（住宅ローン残債＋諸費用＋税金）」です。
- 諸費用の総額は売却価格の4〜6％が目安で、内訳は主に仲介手数料・登記費用・印紙税・各種手続費用です。
- 税金は、譲渡所得（売却価格－取得費－譲渡費用）がプラスの場合にのみ発生し、5年超保有なら約20％、5年以下なら約40％の税率が適用されます。
不動産売却で手元に残るお金はどうやって計算する？
手取りの基本式は「売却価格－（ローン残債＋諸費用＋税金）」
結論として、不動産売却で最終的に手元に残る金額は、次の式で表すことができます。
手取り金額の基本式
手元に残るお金 ＝ 売却価格 －（住宅ローン残債 ＋ 諸費用 ＋ 税金）
「売却価格そのものが自由に使えるお金ではなく、そこからローン残債・諸費用・税金を差し引いた額が真の手取り」と繰り返し説明されています。
一言で言うと、「売却価格を見て安心するのではなく、引き算をして『残る金額』を確認するのが第一歩」です。
【計算例】売却価格5,000万円の場合
売却価格：
5,000万円
住宅ローン残債：
3,500万円
諸費用：
200万円
税金：
100万円
手取り：
1,200万円
住宅ローン残債は必ず差し引く
一言で言うと、「ローンが残っている家は、売却代金でローンを完済するのが大前提」です。
ローン残債のある不動産を売却する場合、売却代金からまずローン残債を金融機関に一括返済し、残りが自分の手元に入る仕組みです。
例えば、売却価格3,000万円・ローン残債2,500万円で諸費用を考慮しなければ、手元に残るのは約500万円ですが、実際にはここから諸費用や税金も差し引かれます。
「売却価格－（ローン残債＋売却にかかる諸費用）」がプラスなら完済後に手元に残り、マイナスなら追加資金が必要になります。
諸費用と税金も忘れずに引き算する
結論として、「ローン以外にも、売却手続きにかかる諸費用と、利益に対する税金」が手取りを大きく削る要素です。
不動産売却にかかる諸費用の総額は、売却価格の4〜6％程度が一般的な目安とされています。また、譲渡所得税・住民税は、利益が出ている場合にのみ発生し、長期保有で約20％、短期保有で約40％が目安です。
一言で言うと、「売却価格からざっくり1割弱（ローン除く）減る可能性がある」と見込んでおくと、資金計画で失敗しにくくなります。
不動産売却の諸費用はいくらかかる？内訳と目安
どんな諸費用がかかる？主な項目と割合
結論として、不動産売却で発生する諸費用の主な内訳は次の通りです。
- 仲介手数料（不動産会社への報酬）
- 印紙税（売買契約書に貼る印紙）
- 登記関係費用（抵当権抹消費用・司法書士報酬など）
- 測量費用・境界確定費用
- 解体費用（古家付き土地として売る場合など）
- その他、引越し費用・ハウスクリーニング費用など
これら諸費用の合計は「売却価格の4〜6％程度」が目安とされています。
一言で言うと、「5,000万円で売るなら、少なくとも200〜300万円程度の諸費用は見込んでおく」イメージです。
仲介手数料の計算方法と上限
一言で言うと、「仲介手数料が諸費用の中で最も大きな割合」です。
売買価格400万円超の不動産について、仲介手数料の上限は次の式で定められています（消費税10％の場合）。
仲介手数料の上限（売買価格400万円超・消費税込み）
売買価格 × 3.3％ ＋ 6万6,000円
例えば、売却価格5,000万円の場合、仲介手数料の上限は「5,000万円×3.3％＋6万6,000円＝約171万6,000円」となります。不動産会社の手数料はこの上限内で決められるため、事前に見積もりを確認しておくことが重要です。
その他の諸費用の目安
結論として、仲介手数料以外にも、状況に応じてまとまった費用が発生します。
| 費用の種類 | 目安金額 |
|---|---|
| 印紙税 | 売買価格に応じて1,000円〜6万円程度 |
| 抵当権抹消費用 | 登録免許税＋司法書士報酬で2〜3万円前後 |
| 測量費 | 境界が不明確な土地などで50〜80万円程度 |
| 解体費 | 古い建物を解体する場合、100〜300万円程度 |
これらを合計すると、売却価格や物件の状態によっては諸費用だけで数百万円になるケースもあります。
一言で言うと、「特に土地売却や古家付き土地では、仲介手数料以外の費用も大きくなりやすい」と押さえておいてください。
税金（譲渡所得税・住民税）はいくらかかる？利益が出たときの計算
税金がかかるのは「売却価格」ではなく「利益（譲渡所得）」
結論として、不動産売却で課税されるのは「売却代金そのもの」ではなく、「譲渡所得」と呼ばれる利益部分です。譲渡所得は次の式で求めます。
譲渡所得の計算式
譲渡所得 ＝（売却価格 − 売却時の諸費用）−（購入時の価格 ＋ 購入時の諸費用 − 減価償却費）
ここでの「売却時の諸費用」「購入時の諸費用」は、仲介手数料や登記費用など、不動産の売買に直接関連する費用を含みます。
一言で言うと、「いくらで売れたかではなく、トータルでいくら得をしたか」に対して税金がかかります。
所有期間5年超と5年以下で税率が大きく違う
一言で言うと、「5年を境に税率がほぼ倍違う」のが初心者がまず押さえるべきポイントです。
| 区分 | 所有期間 | 税率（所得税＋住民税） |
|---|---|---|
| 長期譲渡所得 | 5年超 | 約20％前後（所得税15.315％＋住民税5％） |
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 約39〜40％前後（所得税30.63％＋住民税9％） |
| 10年超マイホーム特例 | 10年超 | 特定部分について14.21％など軽減税率あり |
「同じ1,000万円の利益でも、短期か長期かで税額が約200万円近く変わる」イメージです。
税金を見込んだ実際の手取りシミュレーション
結論として、「具体的な数字でシミュレーションしてみる」と手取りのイメージが掴みやすくなります。
シミュレーション例：売却価格5,000万円
売却価格
5,000万円
諸費用
－300万円
譲渡所得税・復興税
－約413万円
住民税
－135万円
手取り（概算）
約4,152万円
ローン残債がある場合はさらに差し引きが必要です。例えば売却価格5,000万円・諸費用約200万円・ローン残債3,500万円のケースでは、「手取り約1,300万円」が目安となります。
一言で言うと、「売却価格5,000万円でも、ローンや税金を踏まえると、手元には1,000万〜4,000万円台と幅が出る」ため、個別シミュレーションが不可欠です。
よくある質問
Q不動産売却の手取り金額はどう計算しますか？
A
売却価格から住宅ローン残債・諸費用・税金を差し引いた金額が手取りであり、「売却価格－（ローン残債＋諸費用＋税金）」で計算できます。
Q諸費用は売却価格の何％くらいを見込めばいいですか？
A
一般的には売却価格の4〜6％前後が目安で、その中で仲介手数料（約3.3％＋6万6,000円）が最も大きな割合を占めます。
Q住宅ローンが残っている場合、手取りはどう変わりますか？
A
売却代金からまずローン残債を完済し、そのうえで諸費用・税金を差し引いた残りが手取りになります。ローン残債が多いほど手取りは少なくなります。
Q税金は売却価格に対してかかるのですか？
A
いいえ。税金がかかるのは売却価格ではなく、売却価格から取得費と諸費用を引いた「譲渡所得（利益）」に対してです。
Q税率はどのくらいですか？
A
所有期間5年超の長期譲渡所得なら約20％前後、5年以下の短期譲渡所得なら約40％前後が目安です（所得税＋住民税）。
Q手取り額を簡単に試算できるツールはありますか？
A
不動産会社のサイトなどに、売却価格やローン残債、諸費用・税金を入力すると手取り額を試算できるシミュレーターが公開されています。
Q手取りを最大化するにはどうすればいいですか？
A
諸費用を抑える（解体・リフォームの要否を見極める）、所有期間5年超になるタイミングを検討する、マイホーム特例などの税制優遇を活用することが有効です。
まとめ
不動産売却で最終的に手元に残る金額は、「売却価格－（住宅ローン残債＋諸費用＋税金）」というシンプルな式で計算でき、諸費用は売却価格の4〜6％前後、税金は利益部分に対して20〜40％が目安となるため、この4要素を具体的な数字で把握してシミュレーションすることが不可欠です。
諸費用の中で最も大きいのは仲介手数料（売却価格×3.3％＋6万6,000円）であり、そのほか印紙税・登記費用・測量費・解体費などが状況に応じて加わるため、「売却価格の数％は諸費用として減る」と見込んでおくことが現実的です。
税金は「利益（譲渡所得）が出た場合」にのみ発生し、所有期間5年超なら約20％、5年以下なら約40％が目安となるため、売却前に「取得費や購入時費用」「売却時の諸費用」「所有期間」「適用できる特例」を整理し、不動産会社や税理士のサポートを受けて手取り額を試算しておくことが、売却後の資金計画で失敗しないための最も確実な方法です。
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