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海外在住者の不動産売却と税金！非居住者の注意点を解説
2026-04-22
不動産売却 × 非居住者・海外在住
海外在住でも不動産売却は可能？
非居住者の税金ルールを解説
この記事のポイント
- 非居住者が日本の不動産を売却すると、買主は売却代金の10.21％を源泉徴収し、税務署に納付する義務があります（所得税10％＋復興特別所得税0.21％）。
- 非居住者にも日本の所得税（譲渡所得税）は課税され、源泉徴収された金額と実際の税額を精算するために、日本での確定申告と「納税管理人」の届出が必要です。
- 海外在住者特有の必要書類（在留証明書・サイン証明・委任状）や、マイホームの3,000万円特別控除を使えるかどうかなど、事前に押さえるべき注意点が複数あります。
今日のおさらい：要点3つ
- 一言で言うと、「非居住者の不動産売却は、10.21％源泉徴収＋日本での確定申告＋納税管理人」が3本柱です。
- 非居住者でも、日本国内の不動産売却による所得は日本の課税対象で、原則として日本の税務署への申告が必要です（住民税は原則かかりません）。
- 海外からの手続きは、納税管理人や日本の不動産会社・税理士を活用して進めることで、実務負担とトラブルを大きく減らせます。
①
10.21％
源泉徴収
②
日本での
確定申告
③
納税管理人
の届出
この記事の結論
結論として、海外在住の非居住者が日本の不動産を売却する場合は、売却代金の10.21％が源泉徴収され、日本で譲渡所得の確定申告と納税管理人の届出が必要となり、最終的な税額は通常の譲渡所得の計算（売却価格－取得費－譲渡費用）に基づいて確定するため、源泉徴収だけで終わらせず、確定申告で税額の精算とマイホーム特例などの適用を行うことが重要です。
- 非居住者から不動産を購入する買主は、売却代金の10.21％を源泉徴収し、支払日の翌月10日までに税務署へ納付します。
- 非居住者は、日本国内の不動産売却による所得について日本での申告義務があり、納税管理人を通じて確定申告を行います。
- 非居住者には原則住民税はかからず、譲渡所得に対して所得税のみが課税される点が居住者と異なります。
- 非居住者であっても、条件を満たせば居住用財産の3,000万円特別控除などの特例が利用できる場合があります。
海外在住でも日本の不動産は売却できる？基本ルールと流れ
非居住者でも売却は「法律上まったく可能」
結論から言うと、日本にある不動産は、海外在住の非居住者でも通常通り売却することができます。
非居住者が所有する日本の不動産を売却する場合でも、売買契約・登記手続き自体は居住者と同じ枠組みで行われ、違いは主に「必要書類」と「税金・手続き」の部分に出てきます。
一言で言うと、「売却そのものは問題なくできるが、税金と事務手続きに非居住者ならではのルールがある」と押さえておくことが大切です。
海外在住の売主本人が日本に来られない場合でも、日本の親族や専門家に「代理権限委任状」を出すことで、現地に戻らずに売却手続きを進めることが可能です。また、在留証明書やサイン証明書など、現地の日本大使館・領事館で発行される書類を用いて、本人確認や署名の真正性を証明するのが一般的な流れです。
非居住者に必要な追加書類とは？
一言で言うと、「非居住者は住民票が取れないため、その代わりとなる書類が必要」です。
代表的な追加書類
- 在留証明書：海外に居住していることを証明
- サイン証明書：署名が本人のものだと証明
- 代理権限委任状：日本国内で手続きを代行する人への委任
これらは、売主が居住する国の日本大使館・領事館で発行してもらうのが一般的で、不動産会社や司法書士も、どの書類がどのタイミングで必要かサポートしています。
初心者がまず押さえるべき点は、「海外にいるからこそ、書類の準備に時間がかかる」ため、売却を決めたら早めに大使館・領事館の予約や発行手続きを進めることです。
非居住者かどうかはどこで決まる？
結論として、「非居住者かどうか」は、日本の税法上、「国内に住所がない、または1年以上日本国外に居住している人」などの要件で判断されます。
海外赴任などで1年以上海外に住んでいる人や、日本に住民票を置いていない人は、一般的に税法上の非居住者として扱われ、日本国内で得た所得についてのみ日本の課税対象となります。
一言で言うと、「日本に住んでいない人が日本の不動産を売った場合＝非居住者としてのルールが適用される」と考えておくと分かりやすいです。
非居住者の不動産売却でかかる税金と源泉徴収の仕組み
非居住者でも日本で所得税（譲渡所得税）はかかる
結論として、非居住者であっても、「日本国内の不動産売却による所得」には日本の所得税が課税されます。
非居住者が日本にある不動産を売却した場合、その所得は「国内源泉所得」として日本の課税対象とされ、譲渡所得の計算方法自体は居住者と同じ（売却価額－取得費－譲渡費用）です。
| 項目 | 居住者 | 非居住者 |
|---|---|---|
| 所得税（譲渡所得） | 課税あり | 課税あり |
| 住民税 | 課税あり | 原則なし |
| 源泉徴収 | なし | 10.21％（買主が納付） |
| 確定申告 | 必要 | 必要（納税管理人経由） |
具体的な税率は、居住者と同様に長期・短期の区分（所有期間5年超か5年以下か）によって異なりますが、「その年の1月1日時点で何年所有しているか」で判定する点も同じです。
10.21％の源泉徴収とは？誰がいくら納めるのか
一言で言うと、「非居住者から不動産を買う買主が、売却代金の10.21％を天引きして税務署に納める仕組み」が源泉徴収です。
非居住者（個人・外国法人を含む）から日本国内の土地・建物を購入する場合、買主は譲渡代金の10.21％（所得税10％＋復興特別所得税0.21％）を源泉徴収して、支払日の翌月10日までに税務署へ納付する義務があります。
【計算例】売買価格5,000万円の場合
源泉徴収額：
5,000万円 × 10.21％ ＝ 510万5,000円
売主への支払額：
5,000万円 − 510万5,000円 ＝ 4,489万5,000円
一言で言うと、「売主は手取りが一旦10.21％少なくなるが、後で確定申告で精算する」と理解してください。
源泉徴収と実際の税額はどう精算される？
結論として、源泉徴収された10.21％は「仮の税金」であり、最終的な税額は確定申告で計算し直します。
非居住者が確定申告で譲渡所得税額を計算し、源泉徴収された税額の方が大きかった場合は、差額の還付を受けられます。逆に、10.21％よりも最終税額が多くなるケースでは、追加で納税が必要です。
損をしないためにも、源泉徴収で終わらせず、必ず確定申告をすることが重要です。
非居住者の確定申告と納税管理人のポイント
海外在住者でも日本で確定申告は必要？
結論として、海外に住んでいても、日本の不動産売却で利益が出た場合は、日本での確定申告が必要です。
確定申告の期限は居住者と同じく「売却した翌年の2月16日〜3月15日」で、この期間に譲渡所得の申告と源泉徴収税額の精算を行います。
一言で言うと、「海外にいても、日本の不動産で利益を得たら、日本で税金の清算をする義務がある」ということです。
納税管理人とは？なぜ非居住者に必須なのか
一言で言うと、「納税管理人」は、日本国内で非居住者の代わりに税務署とのやりとりや申告・納税をしてくれる人です。
非居住者が日本で確定申告を行う場合、あらかじめ「納税管理人の届出」を税務署に提出しておくことが必要とされています。
納税管理人には、日本在住の親族や知人だけでなく、税理士や専門家を指定することもでき、彼らが確定申告書の提出や税金の納付・還付手続きを代行します。
初心者がまず押さえるべき点は、「出国前か、売却が決まった時点で早めに納税管理人を決める」ことです。
非居住者でも使える特例や控除はある？
結論として、非居住者であっても、一定の条件を満たせば、居住用財産の3,000万円特別控除などを利用できる場合があります。
海外赴任などで住所は海外に移していても、かつて日本で自宅として居住していた不動産を売却する場合などには、「出国前の居住実態」等を条件として3,000万円特別控除の適用が認められる余地があります。
一方で、適用条件は複雑であり、居住期間や売却までの経過年数、他の特例との併用可否など細かなチェックが必要なため、「非居住者でも特例が使えるか」は個別に税理士へ確認するのが現実的です。
よくある質問
Q海外在住でも日本の不動産を売却できますか？
A
できます。非居住者でも代理人や必要書類（在留証明書・サイン証明・委任状）を用意すれば、日本の不動産を問題なく売却できます。
Q非居住者が不動産を売却した場合、税金はどうなりますか？
A
日本国内の不動産売却による所得には日本の所得税がかかり、買主が10.21％を源泉徴収したうえで、非居住者が確定申告で精算します。
Q非居住者から不動産を買うとき、買主は何をしなければいけませんか？
A
買主は売却代金の10.21％を源泉徴収し、支払日の翌月10日までに税務署へ納付する義務があります。
Q非居住者にも住民税はかかりますか？
A
原則としてかかりません。非居住者は日本の住民税の対象外であり、不動産売却による譲渡所得には所得税のみが課税されます。
Q海外在住者も日本で確定申告が必要ですか？
A
必要です。不動産売却で利益が出た場合、非居住者でも日本で譲渡所得の確定申告を行い、源泉徴収税額と実際の税額を精算します。
Q納税管理人とは何ですか？
A
非居住者の代わりに日本で税務署とやりとりし、申告・納税や還付手続きを行う人で、出国前や売却前に税務署へ届出が必要です。
Q非居住者でも3,000万円特別控除を使えますか？
A
条件を満たせば使える可能性がありますが、居住実態や期間などの要件があるため、個別に税理士へ確認する必要があります。
まとめ
海外在住の非居住者でも、日本の不動産は通常通り売却できますが、売却代金の10.21％を買主が源泉徴収して税務署に納付するルールがあり、そのうえで非居住者が日本で確定申告を行い、最終的な税額を精算する必要があります。
非居住者は日本の住民税の対象外である一方、日本国内で得た不動産譲渡所得には所得税が課税されるため、納税管理人の選任・必要書類の準備・特例の適用可否の確認を含め、事前に日本側の不動産会社や税理士と連携しておくことが重要です。
非居住者でも条件を満たせば居住用財産の3,000万円特別控除などを利用できる場合があるため、源泉徴収だけで完了させず、必ず確定申告を行って税額を精算し、「払わなくてよい税金を払い過ぎていないか」を確認することが、海外在住者の不動産売却で損をしないための鍵になります。
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