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買い替えのための不動産売却で必要な税金と費用！あわせて把握したい費用とセットで知るべき6選
2026-03-22
税金だけじゃない！買い替えに伴う不動産売却の費用とセットで知るべき6選を資金計画に活かす
【この記事のポイント】
- 買い替え時の不動産売却では、「譲渡所得税」と「売却・購入に伴う諸費用」の両方を早い段階で見積もることが必須です。
- 一言で言うと、「いくらで売れるか」だけでなく「いくら残るか」「次の物件にいくら使えるか」を数字で見える化するのが成功のカギです。
- 最も大事なのは、売却と購入を別々に考えず、ローン残債・税金・引っ越し時期まで含めてトータルでシミュレーションすることです。
今日のおさらい：要点3つ
- メインの税金は「売却益にかかる譲渡所得税」、費用は「仲介手数料・登記・ローン関連・引っ越し」の4本柱です。
- 買い替え時は「マイホームの3,000万円特別控除」「買い替え特例」など、税負担を軽減できる制度も検討する価値があります。
- 初心者がまず押さえるべき点は、「現住居の売却価格（査定）」「ローン残高」「概算の税金・費用」の3つを揃えてから具体的な買い替え計画に入ることです。
買い替えの不動産売却で押さえるべき「お金」の全体像
この記事の結論
- 買い替えのための不動産売却では、「売却でいくら手元に残るか」を起点に、税金・諸費用・新居の頭金を一体で設計することが重要です。
- 一言で言うと、「売却価格 −（ローン残高＋売却費用＋税金）＝買い替えに使える自己資金」の式を、早めに試算することが成功への近道です。
- 最も大事なのは、マイホームの特例や買い替え特例をうまく活用し、譲渡所得税を抑えつつ、ダブルローンのリスクを避けるスケジュールを組むことです。
- 資金面に不安がある場合は、不動産会社・金融機関・税理士が連携して、売却・購入・ローン・税金をまとめてシミュレーションする体制を選ぶと安心です。
売却価格 −（ローン残高 ＋ 売却費用 ＋ 税金）＝ 買い替えに使える自己資金
買い替えのための不動産売却で必要な税金と費用は？基本と計算イメージ
買い替え時の不動産売却でメインとなる税金
結論から言うと、買い替えのためにマイホームを売却したときのメインの税金は「譲渡所得税（＋住民税）」です。
譲渡所得税とは、売却価格から取得費（購入時の価格など）と譲渡費用（仲介手数料など）を差し引いた「売却益」に対してかかる税金です。マイホームの場合は、「3,000万円特別控除」や所有期間10年以上の軽減税率など、税額を大きく抑えられる特例が用意されています。
【具体例イメージ】
売却価格：4,000万円 ／ 取得費＋譲渡費用：3,200万円
譲渡所得（売却益）：800万円 → 3,000万円特別控除でゼロになり、譲渡所得税はかからないケースもあります。
売却側で発生する主な費用4つ
一言で言うと、不動産を売るときの費用は大きく「仲介手数料」「登記関連費用」「測量・解体などの実費」「引き渡し前の修繕・ハウスクリーニング」に分けられます。
- 仲介手数料 売却価格の3％＋6万円（＋消費税）が上限の目安。3,000万円であれば約105万円（税別）。
- 登記関連費用 抵当権抹消登記の司法書士報酬など。数万円〜10万円程度が一般的。
- 測量・解体費 古家付き土地を更地にして売る場合や境界確定が必要な場合、数十万〜100万円超になることも。
- 修繕・クリーニング 最低限の補修やハウスクリーニングで10万〜30万円程度を見込むケースが多い。
買い替えで「セット」で見ておきたい6つの費用
最も大事なのは、売却費用だけでなく「買う側の費用」もセットで見ておくことです。これらをリストアップしたうえで、「売却の手取り」と「購入に必要な総費用」を比較することで、無理のない買い替え計画が立てやすくなります。
1売却時の仲介手数料
売却価格に応じて発生。3,000万円なら約105万円（税別）が目安。
2売却に伴う登記・司法書士費用
抵当権抹消登記など。数万円〜10万円程度。
3売却に伴う譲渡所得税・住民税
マイホーム特例の有無で税額が大きく変わる。早めに試算を。
4新居購入時の諸費用
登記費用・ローン事務手数料・保証料など。購入価格の3〜5％程度が目安。
5引っ越し費用・仮住まい費用
売却と購入のタイミングがずれる場合、二重の引っ越しコストが発生しやすい。
6ランニングコストの変化
火災保険・固定資産税の清算金など、新居での継続費用も事前に把握しておく。
買い替えの不動産売却で税金と費用を抑えるには？よくある疑問と実務のポイント
どのタイミングで売るべきか？
結論として、買い替えのタイミングは「先に売る」「同時に進める」「先に買う」の3パターンがあり、それぞれ資金とリスクの特徴が違います。一言で言うと、「安全重視なら先売り」「利便性重視なら同時」「こだわり重視なら先買い」と考え、ローンや手元資金と合わせて検討するのが現実的です。
先に売る
◎ メリット
手取り額が確定してから新居予算を決められる。ダブルローンリスクがない。
△ デメリット
仮住まい費用や二度の引っ越しコストが発生しやすい。
同時進行
◎ メリット
仮住まい期間を短くでき、生活の入れ替えがスムーズ。
△ デメリット
スケジュール調整が難しく、タイミングがズレると資金繰りがタイトになることも。
先に買う
◎ メリット
じっくり新居選びができ、売却価格に妥協しにくい。
△ デメリット
一時的にダブルローンとなるリスクがあり、資金負担が重くなりやすい。
マイホームの3,000万円特別控除・買い替え特例は使える？
一言で言うと、マイホームの売却では「3,000万円特別控除」が使えるかどうかで税額が大きく変わります。
一定の条件（自分または家族が住んでいた期間がある、床面積要件、売却価格、居住していない期間など）を満たせば、譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。
また、買い替え特例（譲渡益の課税を将来に繰り延べる制度）が使えるケースもありますが、適用条件が厳しく、将来売却時の税負担が重くなる可能性もあるため、慎重な判断が必要です。
【初心者がまず押さえるべき点】
- 「特例をどれだけ使えるか」で、税金がゼロ〜数百万円まで変わることがある
- 特例には「適用期限」「新居の要件」「ローン残高の扱い」など細かい条件があるため、自己判断ではなく専門家に確認するのが安全
資金計画の9ステップ
最も大事なのは、買い替えの全体像をステップ化して、抜け漏れを防ぐことです。「情報を集める→試算する→スケジュールを決める」の順に進めることで、感情だけに流されない買い替えが実現しやすくなります。
- 現在のローン残高と毎月返済額を確認する
- 不動産会社に売却査定を依頼し、「売れそうな価格帯」を把握する
- 売却費用・譲渡所得税を概算し、売却後の手取り額をシミュレーションする
- 新居の希望条件と予算の目安（手取り＋自己資金＋新規ローン）を整理する
- 金融機関に事前相談し、買い替えローンやブリッジローンの可否を確認する
- 売却・購入・引っ越しの大まかなスケジュールを組む（先売り・同時・先買いの選択）
- マイホーム特例や買い替え特例の適用可否を、税理士・不動産会社と確認する
- 売却活動・購入物件の検討を並行し、条件が整った段階で契約する
- 決済・引き渡し後、必要に応じて譲渡所得の確定申告を行う
よくある質問
Q1買い替えでマイホームを売ると必ず譲渡所得税がかかりますか？
A1結論として、必ずではありません。
マイホームの3,000万円特別控除などを使うことで、譲渡所得がゼロ以下になれば譲渡所得税はかからないケースも多くあります。
Q2買い替え時の不動産売却費用の目安は売却価格の何％くらいですか？
A2一般的には、仲介手数料などを含めて売却価格の3〜5％程度が目安とされます。
ただし、測量・解体・仮住まい費用が発生すると、さらに上乗せになる可能性があります。
Q3先に新居を買ってから今の家を売っても大丈夫ですか？
A3可能ですが、一時的にダブルローンとなるリスクがあります。
返済負担や売却見込み価格を事前に試算し、金融機関と綿密に相談したうえで慎重に判断する必要があります。
Q4買い替えでも確定申告は必要ですか？
A4売却で譲渡所得が出て特例を適用する場合は、原則として確定申告が必要です。
逆に、譲渡所得がマイナスで特例も使わない場合は、申告不要となるケースもあります。
Q5買い替え特例と3,000万円特別控除は両方使えますか？
A5同一の売却について両方を同時に適用することはできません。
どちらか一方を選択する形になるため、将来の売却や税負担も含めて比較検討する必要があります。
Q6買い替えの資金計画は不動産会社だけに相談して大丈夫ですか？
A6不動産会社は売却・購入のプロですが、税金やローンの細部までは金融機関や税理士の領域です。
売却価格を軸に、金融機関・税理士とも連携して三者でシミュレーションするのが理想的です。
Q7仮住まいを挟んだ方が安全ですか？それとも同時決済を狙うべきですか？
A7安全性重視なら仮住まいを挟んで先に売却する方が、資金面のリスクは少なくなります。
ただし、その分、引っ越し費用と手間が増えるため、家族構成や仕事の状況も踏まえて選ぶ必要があります。
まとめ
一言で言うと、買い替えの不動産売却では「売却益にかかる税金」と「売却・購入それぞれの諸費用」をセットで把握し、手元にいくら残るかを早めに試算することが鍵です。
マイホームの3,000万円特別控除や買い替え特例などを活用すれば、譲渡所得税を大きく抑えられる一方、適用条件や将来負担も変わるため、専門家の確認が欠かせません。
最も大事なのは、「売却価格 −（ローン残高＋税金＋費用）」から逆算して新居の予算を決め、先売り・同時・先買いのどのパターンを選ぶかを冷静に判断することです。
具体的な数字を出す段階では、物件の査定額・ローン残高・家族のライフプランをまとめたうえで、不動産会社・金融機関・税理士に相談し、無理のない買い替えプランを一緒に作ることをおすすめします。
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