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生前贈与の不動産売却にかかる税金の計算方法！重要な取得費と譲渡費用の内容を詳しく解説
2026-03-18
税金計算の要！生前贈与を受けた不動産売却における取得費と譲渡費用をプロが解説
【この記事のポイント】
生前贈与を受けた不動産の取得費は、原則として「贈与者が購入したときの取得費」を引き継ぎ、贈与時の評価額ではありません。
譲渡所得税は「売却価格－（取得費＋譲渡費用）－特別控除」に税率をかけて計算するため、経費計上の精度が税額を左右します。
譲渡費用に含められるのは「売却のために直接かかった費用」に限られ、リフォーム代などの扱いは注意が必要です。
今日のおさらい：要点3つ
生前贈与の不動産売却税金は、「取得費」と「譲渡費用」を正しく把握してからシミュレーションすることが失敗を防ぐ最初の一歩です。
取得費は贈与者の購入代金や諸費用を引き継ぎ、購入時不明の場合は「概算取得費（売却価額の5％）」も検討できますが、税負担が重くなるおそれがあります。
譲渡費用は仲介手数料・測量費・解体費などに限られ、贈与税や固定資産税などは原則として含めない点に注意が必要です。
この記事の結論
生前贈与を受けた不動産売却の税金計算は、「贈与者の取得費＋売却のための譲渡費用」を正確に拾い、譲渡所得を計算してから税率をかけるべきです。
「贈与時の評価額」ではなく「購入時の取得費」が税金計算の出発点になります。
最も大事なのは、契約書・領収書・登記費用などの資料を集め、概算取得費に頼りすぎないことです。
初心者がまず押さえるべき点は、「何が取得費か」「何が譲渡費用か」「どこまでが経費にできないか」を仕分けることです。
生前贈与では、贈与税と売却時の譲渡所得税をトータルで見て、時期や方法を決めることが税コストを抑える鍵になります。
生前贈与の不動産売却税金はどう計算する？基本の仕組みと取得費の考え方
生前贈与の不動産売却税金の基本式
譲渡所得の計算式は生前贈与でも「売却価格－（取得費＋譲渡費用）－特別控除」で変わりません。
生前贈与の場合も、売却金額から取得費と譲渡費用を差し引き、その残りに所有期間に応じた税率をかけて譲渡所得税・住民税を求めます。
例えば、生前贈与で受け取った不動産を5,000万円で売却し、取得費3,000万円、譲渡費用200万円、特別控除がなければ、譲渡所得は5,000万円−（3,000万円＋200万円）＝1,800万円という計算になります。
ここで重要なのは、次の3点です。
- 取得費は「贈与者の取得費」を引き継ぐ。
- 譲渡費用は「売却のために直接かかった費用」のみ。
- 贈与税や固定資産税などは原則として譲渡費用にならない。
「どこまでが経費として引けるか」を正しく理解することが、税金シミュレーションの核心です。
生前贈与を受けた不動産の取得費はどう決まる？
生前贈与の取得費は「贈与者がその不動産を買ったときの取得費をそのまま引き継ぐ」というルールです。
国税庁も、相続や贈与により取得した土地や建物の取得費は「被相続人や贈与者が買い入れたときの購入代金や購入手数料などを基に計算する」と明示しており、贈与時の時価や評価額は原則として取得費に使いません。
具体的には、購入代金・購入時仲介手数料・登記費用・不動産取得税・測量費・造成費などが取得費に含まれ、建物の場合は経過年数に応じた減価償却費を差し引いて計算します。
例えば、親が2,000万円＋諸費用200万円で購入した家を、生前贈与で受けて自分が4,000万円で売却した場合、取得費は2,200万円となり、譲渡所得は4,000万円−2,200万円−譲渡費用という形で計算されます。
「2,000万円で買った家が今3,000万円の評価でも、取得費は2,200万円のまま」という感覚を持つことが大切です。
取得費が分からないときの「概算取得費」とそのリスク
取得費がどうしても分からない場合は「概算取得費」として売却価額の5％を取得費とみなす制度がありますが、多くの場合、税負担が重くなるリスクがあります。
概算取得費は、売買契約書や領収書が見つからないときに使える救済的な考え方であり、「売却価格×5％」を取得費として計上できますが、元々の購入代金が高額だった場合は、本来より小さな取得費しか認められないことになります。
例えば、売却価格4,000万円なら概算取得費は200万円となりますが、贈与者が当時2,000万円＋諸費用で購入していたのであれば、取得費2,200万円に比べて大きく不利な数字です。
最も大事なのは、「概算取得費は最後の手段」と考え、可能な限り購入当時の資料を探すことです。
具体的には、古い通帳・登記済証・不動産会社の控え・司法書士からの請求書などを家族で協力して探し、情報をかき集めたうえで税理士に確認することをおすすめします。
何が譲渡費用になる？生前贈与不動産の売却で計上できる費用・できない費用
譲渡費用に含められる代表的な費用
譲渡費用に含められるのは「売却のために直接必要だった費用」に限定されます。
譲渡費用として代表的なものには、仲介手数料、売買契約書の印紙税、測量費、解体費、道路後退に伴う工事費、残置物の撤去費用などがあり、売却を進めるために実際に支払ったものだけが対象です。
不動産サイトの広告プランに応じた追加広告料や、引渡しのための鍵交換費用なども、売却と直接関連すると認められる範囲で譲渡費用に含められるケースがあります。
「売るために必要だったかどうか」が判断基準になります。
費用を漏れなく拾うためには、見積書・請求書・領収書を1か所にまとめて保管し、不動産会社や税理士と一緒に「譲渡費用にできるかどうか」を1つずつ確認するのが安全です。
譲渡費用に含まれない典型例と誤解しやすい費用
「贈与税・固定資産税・住宅ローンの返済」は譲渡費用にはなりません。
生前贈与で負担した贈与税や、贈与を受けてから売却までの固定資産税、住宅ローンの残債の返済額は、税金計算上の譲渡費用とは認められないのが原則です。
また、居住のために行ったリフォーム費用や、家具・家電の購入費なども、売却のためではなく生活のための支出とみなされるため、譲渡費用には計上できないケースがほとんどです。
誤解されがちな例として、「贈与税を払ったから、その分は売却時に経費で落とせるはず」という相談を受けることがありますが、現行制度では贈与税を譲渡費用に含めることはできません。
最も大事なのは、「税金は税金として別に考え、譲渡所得の経費とは切り分ける」という発想を持つことです。
ケース別に見る：譲渡費用のシミュレーション事例
具体例に当てはめて考えると、どこまでを譲渡費用にできるかが見えやすくなります。
事例1：空き家状態の実家を更地にして売却
- 売却価格：3,000万円
- 解体費用：200万円（見積書・領収書あり）
- 仲介手数料：約105万円（3％＋6万円＋消費税）
- 残置物撤去費：50万円
この場合、解体費用・仲介手数料・残置物撤去費は譲渡費用として認められる可能性が高く、合計約355万円が譲渡費用として計上できるイメージです。
事例2：売却前に大規模リフォームを実施
- 売却前に500万円かけてキッチン・浴室をリフォーム
- その後、3,500万円で売却
このリフォーム費用が譲渡費用として認められるかどうかは、「売却のために必要だったか」「資産価値の向上を目的とした増改築か」などによって判断が分かれ、税務上グレーな場面も多いため、税理士に事前相談するのが現実的です。
譲渡費用の判断に迷う支出ほど、事前の専門家相談が効果的です。
よくある質問
Q1. 生前贈与を受けた不動産を売却すると、どんな税金がかかりますか？
生前贈与の段階では贈与税・登録免許税・不動産取得税などが、売却時には譲渡所得税（所得税＋復興特別所得税）と住民税がかかる可能性があり、取得費や譲渡費用を整理したうえで譲渡所得を計算します。
Q2. 生前贈与の場合の取得費は、贈与時の評価額ではないのですか？
取得費は原則として贈与時の評価額ではなく、贈与者がその不動産を購入したときの取得費を引き継ぎ、購入代金や購入時の仲介手数料・登記費用などを基礎として計算します。
Q3. 取得費が分からないときはどうすればいいですか？
取得費が分からない場合、売却価額の5％を取得費とする「概算取得費」を使うことが認められていますが、多くのケースで税負担が重くなるため、可能な限り契約書や領収書を探したうえで慎重に判断します。
Q4. 譲渡費用に含められる費用の代表例は何ですか？
譲渡費用には、仲介手数料、売買契約書の印紙税、測量費、解体費、残置物撤去費、売却のために必要な広告費などが含まれ、売却に直接結びつく支出だけが対象になります。
Q5. 贈与税や固定資産税、ローン残債は譲渡費用になりますか？
贈与税・固定資産税・住宅ローンの残債は、譲渡所得の計算上の譲渡費用には含められず、それぞれ別の税や債務として扱われるため、経費として差し引くことはできません。
Q6. 生前贈与を受けた不動産売却でも3,000万円特別控除は使えますか？
生前贈与の場合も居住用要件などを満たせば3,000万円特別控除が検討できますが、被相続人居住用家屋の特例とは制度が異なり、適用可否は個別の状況によって変わるため注意が必要です。
Q7. 生前贈与と相続、どちらが税金面で有利ですか？
生前贈与には贈与税が、相続には相続税がかかる可能性があり、さらに売却時の譲渡所得税も加味する必要があるため、どちらが有利かは「贈与額・相続財産全体・将来の売却予定」などを踏まえてシミュレーションしたうえで判断します。
まとめ
生前贈与を受けた不動産売却の税金計算は、「譲渡所得＝売却価格－（取得費＋譲渡費用）－特別控除」という基本式に従い、取得費と譲渡費用を正確に洗い出すことが出発点です。
取得費は贈与者の購入時の取得費を引き継ぐのが原則であり、贈与時の評価額ではないため、契約書や領収書などの資料を可能な限り集めておくことが重要です。
譲渡費用に含められるのは、仲介手数料・測量費・解体費など「売却のために直接かかった費用」に限られ、贈与税・固定資産税・ローン残債などは経費にできない点に注意が必要です。
取得費が分からない場合の概算取得費（売却価額の5％）はあくまで例外的な手段であり、多くの場合、税負担が増えるため、安易に選ばず専門家と相談しながら最適な方法を検討すべきです。
「生前贈与の不動産売却税金は、取得費と譲渡費用を丁寧に整理してからシミュレーションし、贈与税と譲渡所得税をトータルで見ることで、後悔のない選択ができる」です。
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