買い替えの不動産売却では「譲渡所得税などの税金」と「仲介手数料などの諸費用」をセットで把握し、3,000万円特別控除などの特例を活用しながら手取り額を最大化することが最も重要です。

不動産売却の税金は何がかかる？買い替え時にまず押さえる3つ

買い替えの不動産売却で大事なのは「どの税金が、いつ、どのくらいかかるか」を最初に整理することです。とくにマイホーム売却では、利益が出ても3,000万円特別控除などで税金がゼロになるケースも多く、誤解しやすいポイントです。

譲渡所得税・住民税

不動産の売却益（譲渡所得）に対してかかる税金で、所有期間が5年以下か5年超かで税率が変わります。5年以下は約39.63％、5年超は約20.315％が目安とされており、長期所有ほど税率が低くなります。

印紙税（売買契約書）

売買契約書に貼る印紙にかかる税金で、売買価格に応じて数千円〜数万円程度が一般的です。たとえば1,000万円〜5,000万円の売買価格なら1万円前後が多い水準です。

固定資産税・都市計画税の日割り清算

売却年の固定資産税・都市計画税は、多くの取引で売買日を基準に日割り清算を行います。売主がいったん1年分を支払い、引渡し日以降の分を買主から精算で受け取るケースが一般的です。

春日井市エリアでも、まずは「売却で利益が出るのか」「特例でどこまで非課税にできるのか」を一緒に確認するケースが多く見られます。

買い替えの不動産売却でかかる費用は？税金と合わせて知るべき6選（1〜3）

買い替えの不動産売却では「税金以外の費用」が意外と大きく、合計で売却価格の4〜6％前後になることが多いです。そのため、税金と並行して諸費用も早めに見積もっておくことが大切です。ここでは、まず3つの代表的な費用を取り上げます。

1. 仲介手数料：最も大きなコスト

最も大事なのは、「仲介手数料がいくらか」を早い段階で把握することです。仲介手数料は、不動産会社に支払う成功報酬で、売却代金の「3％＋6万円＋消費税（400万円超の場合）」が上限とされています。

• 例：3,000万円で売却した場合
  （3,000万円 × 3％ ＋ 6万円）＋消費税 ≒ 105万円前後が目安です。
• 多くのケースで、契約時と引渡し時に半分ずつ支払う方法が採用されています。

春日井市でも、売却価格が上がるほど仲介手数料も連動して増えるため、売却戦略を立てる際には必ず試算に組み込みます。

2. 登記費用・司法書士報酬：抵当権抹消など

「ローン付きの物件を売るときには登記費用が必ず発生する」と考えておくべきです。主な内容は、抵当権抹消登記の司法書士報酬や、住所変更登記などで、数万円程度が一般的な水準です。

• ローン完済と同時に抵当権を抹消する必要があり、その手続きは司法書士へ依頼するのが通常です。
• 登記上の住所が現住所と異なる場合は、住所変更登記の費用も別途かかります。

買い替えでは「旧居の抵当権抹消」と「新居の設定登記」の双方が絡むため、司法書士費用をまとめてシミュレーションしておくと安心です。

3. 引越し費用・ハウスクリーニング・軽微な修繕費

買い替えでは「売却側」と「購入側」の両方で引越しコストが発生し、想定より高くなるケースが多く見られます。

• 引越し費用
  荷物量や移動距離にもよりますが、数十万円単位になることも珍しくありません。
• ハウスクリーニング・軽微な修繕
  内覧前に簡易クリーニングや小さな補修を行うだけでも印象が変わり、売却スピードや価格に影響します。

春日井市の戸建て売却でも、「最低限のクリーニングで印象を良くするケース」と「大規模リフォームは行わず、その分価格を調整するケース」に分かれる傾向があります。

買い替えの不動産売却でかかる費用は？税金と合わせて知るべき6選（4〜6）

「買い替え特有の費用」と「税金対策に関するコスト」を押さえることで、総支出の見通しがよりクリアになります。ここでは残りの3つの費用・ポイントを解説します。

4. 測量費・解体費・リフォーム費：物件の状態で大きく変動

「土地の境界があいまい」「古家付き土地として売るか迷っている」場合は、測量・解体・リフォーム費がまとまった金額になる可能性があります。

• 測量費
  境界確定や分筆が必要な場合、数十万円規模の費用が発生することがあります。
• 解体費
  古家を解体して更地で売る場合、建物の規模や構造によって100万〜数百万円になることもあります。
• リフォーム費
  フルリフォームは高額になりがちで、買主ニーズと合わないリスクもあるため、当社では「必要最低限の修繕」を前提に個別にご提案することが多いです。

春日井市周辺では、築年数が経過した戸建てを「現状渡し＋価格調整」でスムーズに売るケースも増えており、無理に大規模リフォームをしない選択も一般的になっています。

5. 譲渡所得税を抑えるための申告コスト：確定申告・専門家活用

最も大事なのは、「節税の鍵は確定申告にある」という点です。不動産売却で利益が出た場合、原則として確定申告が必要で、そこで各種特例を適用して税額を抑えます。

• 3,000万円特別控除や買換え特例を使うには、必要書類を揃えて申告することが条件になります。
• 税理士へ依頼する場合は報酬がかかりますが、高額な譲渡益が見込まれるケースほど専門家のチェックが有効です。

春日井市の事例でも、「税金がかからないと思い込んで申告を忘れた」「特例の条件を勘違いしていた」といったご相談があるため、当社では売却計画の段階から税金面の確認を重視しています。

6. 買い替えに伴う二重ローン・つなぎ資金の管理

買い替えでは「旧居ローン」と「新居ローン」または「つなぎ融資」が重なる期間の資金管理が重要です。

• 売却を先行させるか、購入を先行させるかで、必要な自己資金やローンの組み方が変わります。
• 所得税・住民税の支払い時期も考慮し、売却代金のうちいくらを新居の頭金に充てられるかをシミュレーションします。

当社の無料査定では、「売却価格の目安」とともに「諸費用と税金を差し引いた手取り見込み」「新居予算のイメージ」を一緒に検討することを重視しています。