空き家の不動産売却で「税金がかからない」条件とは？

ここでは、一言で言うと「税金がかからない＝譲渡所得税・住民税が発生しない状態」をどう作るかを整理します。

譲渡所得がゼロ以下なら税金はかからない

結論として、最も基本的な考え方は「譲渡所得を0円以下に抑えること」です。

譲渡所得とは、売却価格から取得費（購入価格など）と譲渡費用（仲介手数料、解体費用、測量費など）を差し引いた金額であり、この金額がマイナスであれば所得税・住民税はかかりません。

例えば、相続した空き家を800万円で売却し、相続税評価などから計算した取得費と解体費・仲介手数料などの経費が合計850万円であれば、譲渡所得はマイナス50万円となり課税所得はゼロになります。

相続空き家の3000万円特別控除で実質ゼロにできる

一言で言うと、「相続した空き家×要件クリア」であれば、3000万円までの利益に税金がかからない非常に強力な特例があります。

これは「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」と呼ばれ、相続した一戸建てなどを期限内に売却した場合、譲渡所得から最高3000万円を控除できる制度です。

たとえば、譲渡所得が2000万円のケースでも、この特例を使えば2000万円全額が控除され、結果として譲渡所得税も住民税もかからないことになります。

特例と経費を組み合わせれば高額売却でも節税可能

最も大事なのは、「特例＋必要経費＋減価償却」を組み合わせて譲渡所得を圧縮することです。

相続空き家の3000万円特別控除に加え、リフォーム費用や解体費用、仲介手数料、登記費用なども譲渡費用として計上できるため、売却価格がある程度高くても、トータルで税額をゼロ～少額に抑えられるケースが少なくありません。

株式会社不動産のいろは屋では、こうした費用を含めてシミュレーションし、「特例を使えばどこまで税金がかからない状態にできるか」を無料査定とあわせてご説明しています。

空き家売却で税金がかからない状態を実現するには？（基本知識編）

この章では、「そもそも空き家売却にどんな税金がかかるのか」「なぜ対策次第で税金がかからないこともあるのか」を整理します。

空き家売却でかかる主な税金とは？

結論から言うと、空き家売却で関係する主な税金は次の2つです。

• 譲渡所得税（所得税＋復興特別所得税）
• 住民税（譲渡所得に対する市県民税）

これらは、給与などと分けて計算される「分離課税」として扱われ、税率は保有期間（短期・長期）によって変わります。

春日井市では、譲渡所得に対する住民税について、所有期間や居住用条件などを踏まえた税率が市のホームページで公表されていますが、多くの一般的なケースでは「長期譲渡」の税率が適用されます。

空き家を放置すると逆に税金負担が増えることも

一言で言うと、「空き家をそのままにしておくと、固定資産税などのランニングコストが毎年かかり続ける」という問題があります。

さらに、管理が不十分で危険空き家に認定されると、固定資産税の住宅用地特例が外れて税額が大幅に増えるリスクもあるため、「税金がかからないから放置する」という判断はおすすめできません。

株式会社不動産のいろは屋でも、「売却はまだ先」と考えていたお客様が、実際には数年分の固定資産税や維持費を合計すると、早期売却の方がトータルで有利だったというケースを多く見てきました。

春日井市・近郊エリアにおける空き家売却の特徴

最も大事なのは、「地域の相場」と「空き家の状態」によって、税金対策と売却戦略が変わるという点です。

春日井市周辺では、駅近や生活利便性の高いエリアの空き家は比較的売れやすく、相続空き家特例と組み合わせれば、一定の利益を得ながらも税金を抑えた売却がしやすい傾向にあります。

一方、築年数が古く傷みが激しい物件や、再建築が難しい土地に建つ空き家などは、現状のままでは買い手がつきにくいため、「解体して更地で売る」「不動産会社による買取を利用する」などの選択肢も含めて検討することが重要です。

空き家売却で税金がかからない状態をどう実現する？（特例活用編）

ここからは、「具体的にどの特例をどう使えば税金がかからない状態に近づけられるか」を解説します。

相続空き家の3000万円特別控除の基本

結論として、相続した空き家を売却する場合の中心となる制度が「被相続人居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除（3000万円特別控除）」です。

この特例の主なポイントは次のとおりです。

• 相続または遺贈により取得した被相続人の自宅（空き家）とその敷地が対象
• 被相続人は一人暮らしであったこと（相続直前に他の同居者がいない）
• 昭和56年5月31日以前に建築された一戸建てなどであること
• 相続開始から3年を経過する年の12月31日までの間に売却すること
• 譲渡価格が1億円以下であること
• 区分所有建物（マンション等）は対象外
• 相続人が3人以上の場合、令和6年以降は一人あたりの特別控除が2000万円になるなどの改正あり

この特例を使えば、譲渡所得が3000万円（または2000万円）以下であれば、その全額が控除され、結果的に税金がかからないケースも多くなります。

春日井市の「空き家特例確認書」等の手続き

最も大事なのは、「特例を使うには自治体での確認手続きが必須」という点です。

春日井市では、市のホームページで「空き家の譲渡所得の特別控除」の制度概要が案内されており、特例を受けるためには「被相続人居住用家屋等確認申請書」と必要書類を住宅政策課に提出し、確認書の交付を受ける必要があります。

その後、税務署での確定申告の際に、この確認書とともに特例適用の書類を提出することで、3000万円特別控除が適用されます。

その他の特例・控除と組み合わせる

一言で言うと、「空き家特例だけでなく、他の特例との相性も確認すること」が節税の鍵です。

代表的なものとしては次のような制度があります。

• 居住用財産の3000万円特別控除（自分が住んでいた家の売却）
• 居住用財産の買換え特例（マイホームを買い替える場合の繰り延べ）
• 長期譲渡所得における軽減税率の特例（所有期間10年以上の居住用財産）
• 減価償却費の計上による取得費の調整

ただし、特例同士は重複適用できない場合もあり、「どれを選ぶのが一番税金がかからないか」は状況によって異なります。

株式会社不動産のいろは屋では、税理士との連携も含めて、お客様ごとに最適な特例の選択や組み合わせを検討しながら売却プランを作成しています。

空き家売却で税金がかからない状態に関するよくある質問（Q&A）

ここでは、空き家売却と税金に関してお客様からよくいただくご質問に、一問一答形式でお答えします。

空き家売却における譲渡所得の計算方法を詳しく解説

税金がかからない状態を実現するためには、まず「譲渡所得がどのように計算されるか」を正確に理解しておくことが大切です。ここでは、計算の基本と注意点を詳しくご説明します。

譲渡所得の基本計算式

譲渡所得は、以下の計算式で算出されます。

この計算式の各項目について、詳しく見ていきましょう。

取得費とは何か

取得費とは、その不動産を購入したときの代金や、購入時にかかった仲介手数料、登記費用、不動産取得税などの合計額です。

相続した空き家の場合、被相続人（亡くなった方）が購入したときの金額を引き継ぐことになります。ただし、購入時の契約書や領収書が見つからないケースも少なくありません。

取得費が不明な場合は、売却価格の5％を「概算取得費」として計算することができますが、この方法を使うと譲渡所得が大きくなり、税金が高くなる傾向があります。そのため、できる限り当時の購入資料を探すことをおすすめします。

譲渡費用として認められるもの

譲渡費用として計上できる主な項目は以下のとおりです。

• 不動産会社への仲介手数料
• 売買契約書に貼付する印紙代
• 建物の解体費用（更地にして売却する場合）
• 土地の測量費用
• 売却のために行った修繕費用
• 立退料（借家人がいる場合）
• 売却に関連する弁護士費用や司法書士費用

これらの費用を漏れなく計上することで、譲渡所得を正確に、そして合法的に抑えることができます。当社では、こうした費用の整理についてもサポートしておりますので、お気軽にご相談ください。

空き家売却のベストタイミングとは？

税金がかからない状態、あるいは税金を最小限に抑えた売却を実現するためには、「いつ売るか」というタイミングも非常に重要な要素です。

相続空き家特例の期限に注意

相続空き家の3000万円特別控除を利用するためには、「相続開始から3年を経過する年の12月31日まで」に売却を完了する必要があります。

例えば、令和4年（2022年）10月に相続が発生した場合、令和7年（2025年）12月31日までに売却を完了しなければなりません。この期限を過ぎてしまうと、3000万円もの控除が受けられなくなり、数百万円単位で税金が変わってくる可能性があります。

当社では、相続発生からの経過期間を確認し、特例の期限に間に合うよう計画的な売却スケジュールをご提案しています。

年度をまたぐ場合の注意点

不動産売却の譲渡所得は、売買契約の締結日または引渡し日のいずれかを選択して申告することができます。年度をまたぐタイミングでの売却では、どちらの年度で申告するかによって、他の所得との兼ね合いで税額が変わることもあります。

また、確定申告の時期（翌年2月16日～3月15日）に向けて、必要書類を余裕を持って準備することも大切です。

市場動向を踏まえた売却時期の検討

税金面だけでなく、不動産市場の動向も売却タイミングを決める重要な要素です。春日井市周辺では、住宅需要が比較的安定しているエリアと、需要の変動が大きいエリアがあります。

当社は地元春日井市で長年営業してきた実績があり、地域ごとの相場動向や買い手のニーズを熟知しています。税金対策と市場動向の両面から、最適な売却タイミングをアドバイスいたします。

仲介と買取、どちらを選ぶべき？税金面からの比較

空き家を売却する方法には、大きく分けて「仲介」と「買取」の2つがあります。それぞれの特徴と、税金面でのメリット・デメリットを整理します。

仲介による売却の特徴

仲介とは、不動産会社が売主と買主の間に入り、買い手を探して売買契約を成立させる方法です。

• 一般的に、買取よりも高い価格で売却できる可能性がある
• 売却までに時間がかかることがある（平均3～6ヶ月程度）
• 内覧対応など、売主側の手間がかかる
• 売却価格が高くなる分、譲渡所得も大きくなる可能性がある

買取による売却の特徴

買取とは、不動産会社が直接物件を購入する方法です。

• 売却価格は仲介より低くなる傾向がある（相場の7～8割程度）
• 最短1週間程度で現金化できる
• 内覧対応が不要で、売主の手間が少ない
• 売却価格が低い分、譲渡所得も小さくなり税金が抑えられることがある
• 仲介手数料がかからない

税金面での比較ポイント

「売却価格が高い方が得」とは限らないのが、不動産売却の難しいところです。

例えば、仲介で1,500万円で売却できた場合と、買取で1,200万円で売却した場合を比較してみましょう。取得費が500万円、譲渡費用が仲介の場合100万円、買取の場合50万円だとします。

この例では、どちらも特例を使えば税金はゼロになりますが、手取り額は仲介の方が多くなります。一方、特例が使えない場合や、早期売却が必要な場合は、買取の方が総合的に有利になることもあります。

当社では、お客様の状況に応じて、仲介と買取の両方のシミュレーションを行い、手取り額が最大になる方法をご提案しています。