不動産売却のよくある質問Q&A｜失敗しないための完全ガイド

売却準備編：まず何から始めればよいのでしょうか

Q1：不動産査定は無料ですか？今すぐ売却予定がなくても依頼できますか？

不動産のいろは屋では、査定に費用は一切かかりません。「いずれ売却を考えているけど、まずは価格だけでも知りたい」というお客様も大歓迎です。

実際に、春日井市内のマンションを所有されていたA様は、「転勤の可能性があるため、念のため今の自宅の価値を知っておきたい」とご相談にいらっしゃいました。査定の結果、予想以上の価格がつくことがわかり、その後の人生設計に大いに役立ったとおっしゃっていました。

査定を通じてご自身の財産価値を正確に把握することは、今後のライフプランを考える上で非常に重要です。売却するかどうかの判断も、正確な価格を知ってからでも遅くありません。むしろ、価格を知ることで初めて具体的な計画が立てられるのです。

私たちは、査定結果をお伝えする際、単に数字をお示しするだけでなく、その価格の根拠や市場動向、売却のベストタイミングなども丁寧にご説明いたします。無理な営業は一切いたしませんので、安心してご相談ください。

Q2：査定にはどれくらいの時間がかかりますか？

査定には大きく分けて2種類の方法があります。

1. 机上査定（簡易査定）
物件の所在地、築年数、面積などの基本情報をもとに、過去の取引事例や市場データから価格を算出する方法です。訪問の必要がないため、数時間から1日程度、遅くとも翌日には査定結果をお知らせできます。

「とりあえず大まかな金額を知りたい」「まだ売却を迷っている段階」という方には、この机上査定が適しています。

2. 訪問査定（詳細査定）
実際に物件を訪問し、建物の状態、日当たり、周辺環境、リフォーム履歴など、細かな点まで確認して査定を行います。より正確な価格をお出しできるため、本格的に売却を検討される段階ではこちらをおすすめします。訪問から査定書のご提示まで、1週間程度のお時間をいただいております。

春日井市内の戸建てを売却されたB様のケースでは、机上査定では2800万円でしたが、訪問査定の結果、丁寧にメンテナンスされていた点や日当たりの良さが評価され、最終的に3100万円で売却できました。このように、訪問査定によって物件の価値が正しく評価されることも少なくありません。

Q3：法律や権利関係で不安があるのですが、どこに相談すればよいですか？

不動産売却では、法律や税金、権利関係など、専門的な知識が必要になる場面が多々あります。しかし、お客様がすべてを理解する必要はありません。私たちがまず窓口となり、お客様の状況を詳しくお伺いした上で、適切なアドバイスをご提供いたします。

具体的には、以下のような確認から始めます。

• 不動産の登記情報の確認（所有者、抵当権の有無など）
• 相続による名義変更が必要かどうか
• 住宅ローンの残債状況
• 売却に必要な書類の準備状況

過去には、「親が所有していた不動産を売却したい」とご相談にいらっしゃったC様のケースがありました。登記を確認したところ、所有者である親御様の名義変更が未完了だったことが判明。さらに、親御様が認知症で意思表示が難しい状態だったため、成年後見制度の利用が必要になりました。

このような複雑なケースでも、私たちは司法書士や行政書士と連携し、スムーズに手続きを進めることができます。「こんなこと聞いていいのかな」と思われるようなことでも、どうぞお気軽にご相談ください。早めに相談いただくことで、解決の選択肢も広がります。

スケジュール編：売却完了までの期間はどのくらいですか

Q4：住まいが売れるまで、どれくらいの期間がかかりますか？

不動産の売却期間は、物件の条件や時期、価格設定などによって大きく変わります。仲介による売却の場合、一般の買主様を探す期間が必要となるため、ある程度の時間がかかることを想定しておく必要があります。

私たちの経験では、春日井市内の物件で適正価格で売り出した場合、3～4ヵ月で売却が決まるケースが多いです。しかし、条件によっては半年以上かかることも珍しくありません。特に、次のような場合は時間がかかる傾向があります。

• 価格設定が相場より高めの場合
• 特殊な間取りや立地条件の物件
• 購入希望者が少ない時期（年末年始など）
• 築年数が古く、リフォームが必要な物件

また、売買契約を締結した後も、最終的な残代金決済と物件引き渡しまでには通常2～3ヵ月かかります。これは、買主様が住宅ローンの本審査を受けたり、引っ越しの準備をしたりする期間が必要だからです。

春日井市内で戸建てを売却されたD様は、「転勤が決まったので急いで売却したい」とご相談にいらっしゃいました。しかし、転勤まで2ヵ月しかなかったため、通常の仲介では間に合わない可能性がありました。そこで、買取という選択肢をご提案し、1ヵ月以内に売却を完了することができました。

このように、お客様のスケジュールに合わせた最適な方法をご提案できるのも、私たちの強みです。売却をお考えの際は、できるだけ早めにご相談いただくことで、選択肢が広がり、より良い条件での売却が可能になります。

Q5：売却が決まったら、すぐに引っ越しをしなければいけませんか？

「売却が決まったらすぐに出て行かなければならない」と思われている方も多いのですが、実際にはそうではありません。売買契約の際に、引き渡し時期をしっかりと取り決めますので、お客様のペースで準備を進めていただけます。

通常、売買契約から引き渡しまでは2～3ヵ月の期間を設けることが一般的です。この間に、次の住まいを探したり、引っ越しの準備を進めたりすることができます。

実際に、春日井市内のマンションを売却されたE様は、「子どもの学校の関係で、年度末まで住み続けたい」というご希望をお持ちでした。買主様とも丁寧に交渉し、E様のご希望通り、3月末の引き渡しで契約を締結することができました。

また、「新居が完成するまで住み続けたい」という場合には、引き渡し後も一定期間賃貸として住み続ける「リースバック」という方法もあります。お客様のライフスタイルやご事情に合わせて、柔軟な売却プランをご提案いたします。

費用・税金編：どんな費用がかかり、いくら準備すればよいですか

Q6：売却にかかる諸費用にはどんなものがありますか？

不動産を売却する際、手元に残る金額は売却価格そのものではありません。いくつかの諸費用を差し引いた金額が、実際にお客様の手元に残る金額となります。ここでは、主な費用についてご説明します。

1. 仲介手数料
仲介による売却の場合、不動産会社に支払う手数料です。法律で上限が定められており、売却価格が400万円を超える場合、「売却価格×3%＋6万円＋消費税」が上限となります。たとえば、3000万円で売却した場合、105.6万円（税込）となります。

2. 抵当権抹消費用
住宅ローンが残っている場合、抵当権を抹消する登記費用が必要です。通常、司法書士に依頼し、1～3万円程度かかります。

3. 印紙代
売買契約書に貼付する印紙の費用です。売却価格によって変動し、たとえば3000万円の場合は1万円、5000万円の場合は2万円です。

4. 譲渡所得税と住民税
不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合に課税されます。所有期間が5年超の場合は約20%、5年以下の場合は約39%の税率となります。ただし、マイホームの売却には3000万円の特別控除があるため、多くの場合は非課税となります。

この他にも、測量が必要な場合や、建物を解体する場合などには、別途費用が発生します。売却を検討される際は、これらの費用も含めた資金計画を立てることが重要です。私たちは、売却にかかる費用の概算をお出しし、手元に残る金額をしっかりとシミュレーションいたします。

Q7：税金について、事前に知っておくべきことはありますか？

不動産売却で多くのお客様が心配されるのが税金です。しかし、マイホームの売却には様々な税制優遇措置が用意されており、適切に活用することで税負担を大きく軽減できます。

主な減税特例

• 3000万円特別控除：マイホームを売却した場合、譲渡所得から3000万円まで控除できます。たとえば、3500万円で購入した家を5000万円で売却した場合、利益は1500万円ですが、3000万円控除を適用すれば税金はかかりません。
• 空き家相続3000万円控除：相続した実家を売却する場合にも、一定の条件を満たせば3000万円の控除が受けられます。
• 居住用財産の買い替え特例：マイホームを買い替える場合、一定の条件のもと、譲渡所得への課税を将来に繰り延べることができます。

春日井市内で相続した実家を売却されたF様のケースでは、空き家相続3000万円控除の適用を受けることで、約200万円の税金を節約できました。ただし、この特例には「相続発生から3年以内」「昭和56年5月31日以前に建築された家屋」といった条件があり、適用には注意が必要です。

税金の計算は複雑で、お客様ご自身で判断するのは難しい場合があります。私たちは、税理士と連携しながら、お客様に最適な税制優遇措置をご提案し、手元に残る金額を最大化するお手伝いをいたします。

売却方法編：仲介と買取、どちらを選ぶべきですか

Q8：仲介と買取の違いを教えてください

不動産の売却方法には、大きく分けて「仲介」と「買取」の2つがあります。それぞれにメリット・デメリットがあり、お客様の状況に応じて最適な方法を選ぶことが重要です。

項目	仲介（一般の買主様）	買取（不動産会社）
買主	主に個人のお客様	不動産会社
売却価格	市場価格に近い金額で売却できる可能性が高い	仲介より2～3割程度低くなる傾向
売却スピード	買主を探す期間が必要（3～6ヵ月程度）	すぐに現金化できる（最短1週間程度）
契約不適合責任	売主に発生する	免除される条件が一般的
仲介手数料	発生する	不要

仲介が向いているケース

• できるだけ高く売却したい
• 売却までに時間的余裕がある
• 物件の状態が良好

買取が向いているケース

• 急いで現金化したい
• 建物が古く、リフォームが必要
• 売却後の責任を負いたくない
• 近所に知られずに売却したい

実際に春日井市内の築30年の戸建てを売却されたG様は、当初は仲介を希望されていましたが、建物の老朽化が進んでおり、売却後のトラブルを心配されていました。買取をご提案したところ、「価格は仲介より安くなるけれど、安心して売却できるならその方がいい」と買取を選択されました。結果的に、スムーズに売却が完了し、ご満足いただけました。

Q9：他にどんな売却方法がありますか？

不動産のいろは屋では、仲介と買取以外にも、お客様のニーズに合わせた売却プランをご提案しています。

買取保証付き仲介
まず一定期間、仲介で市場価格に近い金額で売却活動を行います。もし期間内に買主が見つからなかった場合は、あらかじめ定めた金額で当社が買取いたします。「できるだけ高く売りたいけど、売れなかったときの保証も欲しい」という方に最適です。

リースバック
不動産を売却した後も、賃貸として同じ家に住み続けることができる方法です。「資金は必要だけど、住み慣れた家を離れたくない」「子どもの学校が変わるのは避けたい」という方にご好評いただいています。

このように、私たちはお客様一人ひとりの状況を丁寧にお伺いし、最適な売却方法をご提案いたします。売却方法の選択は、売却の成否を大きく左右する重要な決断です。どの方法が良いか迷われている場合は、ぜひご相談ください。

トラブル回避編：売却後に問題が起きないか心配です

Q10：契約不適合責任とは何ですか？

契約不適合責任とは、2020年4月の民法改正で新しく定められた制度です。以前は「瑕疵担保責任」と呼ばれていました。

簡単に言えば、売却した不動産に、契約書に記載されていない不具合があった場合、売主が買主に対して責任を負うというものです。たとえば、「雨漏りがないと説明したのに、実際には雨漏りしていた」という場合、買主は売主に対して修理費用の請求や、契約の解除を求めることができます。

この責任は、仲介による売却の場合、一般的に引き渡しから3ヵ月～1年程度の期間で設定されます。売主様にとっては、売却後も一定期間、責任を負い続けることになるため、大きな不安要素となります。

実際に、春日井市内で中古住宅を売却されたH様は、売却後2ヵ月で「給湯器が故障した」と買主様から連絡を受けました。契約不適合責任により、H様が修理費用の一部を負担することになりました。このようなトラブルを避けるためにも、事前の対策が重要です。

Q11：売却後のトラブルを避けるには、どうすればよいですか？

不動産のいろは屋では、売却後のトラブルを防ぐために「いろは安心取引3大サポート」をご提供しています。

1. インスペクション（建物状況調査）
資格を持った建築士が、建物の状態を詳しく調査します。事前に不具合を発見し、買主様に

2. 瑕疵保険（既存住宅売買瑕疵保険）
インスペクションの結果、大きな問題がなければ加入できる保険です。引き渡し後2年間、最大1,000万円まで保証されます（条件により異なります）。万が一、売却後に不具合が見つかっても、この保険でカバーできるため、売主様の経済的負担を大幅に軽減できます。

3. 設備保証
給湯器、エアコン、キッチン設備など、住宅設備の故障に対する保証です。中古物件を購入した方の約半数が、購入後1年以内に設備トラブルを経験しているというデータもあります。設備保証があれば、引き渡し後1年間、主要設備の修理代金が保証されます。

春日井市内で築25年の戸建てを売却されたI様は、当初は「費用がかかるから」と保証の利用を躊躇されていました。しかし、インスペクションを実施したところ、屋根の一部に劣化が見つかりました。これを買主様に事前に伝え、適切な価格設定を行ったことで、スムーズに売却が完了しました。I様からは「事前に調査しておいて本当に良かった。売却後に発覚していたら大変なことになっていた」と感謝のお言葉をいただきました。

これらのサポートを利用するには、専属専任媒介契約または専任媒介契約を締結していただく必要がありますが、安心して売却を進めるための必要な投資と言えるでしょう。

契約・決済編：契約時に注意すべきことは何ですか

Q12：契約時に手付金は必要ですか？

手付金とは、売買契約を締結する際に、買主から売主に支払われる金額のことです。契約が確実に履行されることを担保する意味があります。

手付金の相場は、売買価格の5～10%程度です。たとえば、3000万円の物件であれば、150万円～300万円程度となります。この手付金は、最終的な残代金決済の際に売買代金の一部として充当されます。

仲介の場合、買主様から手付金を受け取ることで、売主様は「この買主様は本気で購入する意思がある」という安心感を得られます。一方、買取の場合は、不動産会社が売主様に手付金をお支払いします。

ただし、手付金には解約に関する重要なルールがあります。契約後、何らかの事情で解約したい場合、買主は手付金を放棄することで、売主は手付金の倍額を買主に返すことで、契約を解除できます（手付解除）。この解除権は、相手方が契約の履行に着手するまでの期間に限定されています。

Q13：売買契約書で特に注意すべき点は何ですか？

売買契約書は、売却における最も重要な書類です。一度署名・押印すると、原則として契約内容を変更することは困難になりますので、契約前にしっかりと内容を確認することが大切です。

特に確認すべきポイント

• 契約不適合責任の期間：引き渡し後、どのくらいの期間、責任を負うのかを確認します。3ヵ月が一般的ですが、交渉により短縮することも可能です。
• 引き渡し時期：お客様のスケジュールに合っているか、必ず確認してください。通常は契約から2～3ヵ月後に設定されます。
• 設備の範囲：エアコンや照明器具など、どの設備を含めて引き渡すのかを明確にします。
• 特約事項：物件固有の条件や、買主のローン審査に関する条項など、重要な内容が記載されています。

契約書の内容について、私たちは契約締結前に十分な時間を取って、お客様に丁寧にご説明いたします。疑問点や不安な点があれば、遠慮なくお尋ねください。「こんなこと聞いてもいいのかな」と思われることでも、理解できるまで何度でもご説明いたします。

春日井市内でマンションを売却されたJ様は、契約書の「公租公課の精算」という項目について質問されました。これは、固定資産税などを売主と買主で日割り計算して負担し合うという内容です。このような専門用語についても、私たちはわかりやすくご説明いたします。

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