生前贈与と相続、不動産売却ではどちらが有利？税金対策を徹底解説

生前贈与と相続、基本的な課税の仕組みとは

まず、生前贈与と相続では、かかる税金の種類が異なります。それぞれの基本的な仕組みを理解することが、適切な選択への第一歩となります。

生前贈与の場合に発生する贈与税

生前贈与とは、親御さんが生きている間に不動産を子どもなどに渡す方法です。この場合、不動産を受け取った方に贈与税が課税されます。

贈与税には年間110万円の基礎控除がありますが、不動産のような高額な財産を贈与する場合、この控除額を大きく超えてしまいます。贈与税の税率は相続税と比較して高く設定されているため、不動産の評価額によっては数百万円から千万円単位の税金が発生することも珍しくありません。

また、生前贈与を行う際には、不動産の名義変更手続きが必要です。登録免許税や司法書士への報酬など、名義変更にかかる費用も考慮しなければなりません。

相続の場合に発生する相続税

相続とは、親御さんが亡くなった後に財産を引き継ぐ方法です。相続税には「3000万円プラス600万円かける法定相続人の数」という基礎控除があります。

例えば、配偶者と子ども2人が相続人の場合、基礎控除額は4800万円となります。遺産総額がこの金額以下であれば、相続税はかかりません。

相続税の税率も贈与税より低く設定されているため、一般的には贈与税よりも税負担が軽くなるケースが多いのです。

相続で不動産を取得した場合も、相続登記による名義変更が必要です。2024年4月からは相続登記が義務化されており、相続発生から3年以内に登記を行わないと過料が科される可能性もあります。私たちはお客様の登記手続きについてもサポートさせていただいております。

売却時の最重要ポイント「取得費」の引継ぎ方

生前贈与と相続の違いで最も重要なのが、不動産を売却する際の「取得費」の扱い方です。この取得費が、将来支払う税金額を大きく左右します。

取得費とは何か

取得費とは、簡単に言えば「その不動産を手に入れるためにかかった費用」のことです。不動産を売却した際の利益、つまり譲渡所得は「売却価格から取得費と諸経費を引いた金額」で計算されます。

この譲渡所得に対して、約20パーセント（所有期間が5年超の場合）または約39パーセント（所有期間が5年以下の場合）の譲渡所得税が課税されます。

生前贈与で不動産を受け取った場合

生前贈与で不動産を受け取った場合、取得費は「贈与してくれた人がその不動産を取得したときの価格」を引き継ぎます。

例えば、お父様が40年前に500万円で購入した土地を生前贈与で受け取り、それを5000万円で売却したとします。この場合、取得費は500万円として計算されるため、譲渡所得は約4500万円となり、税金も高額になってしまいます。

相続で不動産を受け取った場合の特例

相続で不動産を受け取った場合も、基本的には被相続人が取得したときの価格を引き継ぎます。しかし、相続には生前贈与にはない大きなメリットがあります。

それが「相続財産を譲渡した場合の取得費加算の特例」です。この特例を使えば、相続開始の翌日から3年10ヶ月以内に不動産を売却した場合、支払った相続税の一部を取得費に加算できるのです。

取得費が増えれば、譲渡所得が減り、結果として譲渡所得税の負担が軽くなります。この特例があるかないかで、手元に残る金額が数百万円単位で変わることも珍しくありません。

私たちは、相続後の売却を検討されているお客様に対して、この特例を活用できるタイミングでの売却をご提案しています。売却時期を適切に設定することで、税負担を大幅に軽減できるケースが多いのです。

売却する不動産の種類によって変わる有利不利

生前贈与と相続のどちらが有利かは、売却する不動産の種類や用途によっても変わってきます。

マイホームを売却する場合

自宅として住んでいた不動産を売却する場合、「居住用財産の3000万円特別控除」という強力な特例が使えます。

この特例を適用すれば、譲渡所得から最大3000万円を控除できるため、多くのケースで譲渡所得税がかからないか、大幅に軽減されます。

マイホームの売却を予定している場合、取得費が低くても3000万円特別控除で譲渡所得が消えてしまうなら、承継時の税負担が少ない相続を選ぶ方が有利になるケースが多いです。

空き家になった実家を売却する場合

親御さんが亡くなり、誰も住まなくなった実家を売却する場合、「空き家に係る譲渡所得の特別控除」が適用できる可能性があります。

この特例は、一定の要件を満たした空き家を相続し、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却した場合、譲渡所得から最大3000万円を控除できるというものです。

重要なのは、この特例は相続で取得した不動産にしか適用できないという点です。生前贈与で受け取った空き家には使えません。

投資用不動産や事業用不動産の場合

賃貸アパートや店舗など、居住用以外の不動産を売却する場合、3000万円特別控除は使えません。このような場合は、取得費をいかに大きくするかが重要になります。

相続で取得した場合の取得費加算の特例が使えれば、税負担を軽減できる可能性が高まります。また、所有期間が5年を超えていれば、税率も約20パーセントに下がります。

手続きの煩雑さと費用面での比較

税金だけでなく、手続きの複雑さや費用面でも生前贈与と相続には違いがあります。

生前贈与の手続きと費用

生前贈与を行う場合、贈与契約書を作成し、法務局で所有権移転登記を行います。手続き自体は比較的シンプルですが、以下の費用が発生します。

• 贈与税の納税
• 登録免許税（固定資産税評価額の2パーセント）
• 司法書士への報酬（5万円から10万円程度）
• 不動産取得税（固定資産税評価額の3パーセント程度）

特に不動産取得税は見落とされがちですが、贈与を受けた翌年に納税通知書が届くため、資金計画に含めておく必要があります。

相続の手続きと費用

相続の場合、手続きは生前贈与より複雑になることが多いです。まず、誰が不動産を相続するのかを決める必要があります。

遺言書がある場合は比較的スムーズですが、ない場合は相続人全員で遺産分割協議を行わなければなりません。相続人が多い場合や、連絡が取りにくい相続人がいる場合は、時間がかかることもあります。

相続登記にかかる費用は以下の通りです。

• 相続税の納税（基礎控除を超える場合）
• 登録免許税（固定資産税評価額の0.4パーセント）
• 司法書士への報酬（5万円から15万円程度）
• 戸籍謄本などの書類取得費用（数千円から数万円）

登録免許税が生前贈与の5分の1で済む点は、相続の大きなメリットです。

私たちは、相続手続きに不慣れなお客様に対して、必要な書類の準備から登記手続きまで、信頼できる司法書士の先生と連携しながらサポートしています。複雑な手続きも、一つずつ丁寧にご説明しますので、ご安心ください。

トータルの税負担を比較するシミュレーションの重要性

生前贈与と相続のどちらが有利かは、単純に贈与税と相続税の金額だけを比較しても分かりません。将来の売却まで見据えて、トータルの税負担を計算する必要があります。

具体的なシミュレーション例

春日井市内の土地を例に、簡単なシミュレーションをしてみましょう。

前提条件は以下の通りです。

• 現在の評価額：3000万円
• 親の取得費：500万円（30年前に購入）
• 将来の売却価格：3500万円（5年後を想定）
• 相続人：子ども1人
• 他の相続財産：1000万円

生前贈与の場合、まず贈与税が約500万円かかります。5年後に売却すると、取得費500万円を引き継ぐため、譲渡所得は約3000万円となり、譲渡所得税は約600万円です。合計で約1100万円の税負担になります。

相続の場合、遺産総額4000万円から基礎控除3600万円を引いた400万円に対して相続税約40万円がかかります。3年10ヶ月以内に売却すれば、この相続税を取得費に加算できるため、譲渡所得は約2960万円となり、譲渡所得税は約590万円です。合計で約630万円の税負担となります。

この例では、相続を選んだ方が約470万円も税負担が軽くなります。

不動産のいろは屋のサポート内容

私たち不動産のいろは屋では、お客様一人ひとりの状況に合わせた詳細なシミュレーションを無料で行っています。

代表の松波は、住宅メーカーや全国規模の不動産フランチャイズで約20年の経験を積んでまいりました。その経験から、税理士の先生とも連携しながら、最適な売却プランをご提案いたします。

お客様からは「不動産の知識が全くなかったが、初歩的な質問にも丁寧に答えてくれた」「無駄な営業トークがなく、本当に必要な情報だけを教えてくれた」といったお声をいただいております。

私たちは春日井市に密着した地域の不動産会社として、お客様の立場に立ったご提案を心がけています。法律や税金の疑問点、手続きの不安など、どんな小さなことでもお気軽にご相談ください。

生前贈与が有利になるケースもある

ここまで相続が有利なケースを中心にお話ししてきましたが、状況によっては生前贈与が適している場合もあります。

相続税が高額になる場合

遺産総額が非常に大きく、相続税が高額になることが予想される場合、計画的な生前贈与によって相続財産を減らし、相続税の負担を軽減できることがあります。

特に、相続時精算課税制度を活用すれば、2500万円までの贈与について贈与税がかからず、相続時に相続財産として計算される仕組みもあります。

売却予定がない場合

不動産を将来にわたって保有し続ける予定であれば、売却時の取得費を考慮する必要がありません。この場合は、相続を待つよりも生前贈与で早めに財産を移転した方が、家族の資産管理がスムーズになることもあります。

収益物件の場合

賃貸アパートなど収益を生む不動産の場合、早めに生前贈与することで、その後の家賃収入を受贈者のものにできます。将来の相続財産の増加を抑える効果が期待できます。

ただし、これらのケースでも、総合的な判断が必要です。私たちは税理士の先生と連携しながら、お客様にとって最適な方法をご提案いたします。